قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۷۶ در حال حاضر (اوایل سال ۲۰۲۱ میلادی و ۱۴۰۰ شمسی) آخرین قانون خاص در خصوص اجاره اماکن مسکونی و تجاری است.این قانون بر خلاف قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۵۶ به جای مفهوم حق کسب و پیشه به مفهوم سرقفلی اشاره نموده و باز هم برخلاف آن قانون انقضای مدت می تواند دلیل تخلیه باشد و تخلف مستاجر وی را از دریافت حقوق خود محروم نمی نماید.متاسفانه در عمل قضات جوان و فاقد تجربه اجتماعی تعیین میزان سرقفلی را به کارشناسان رسمی دادگستری سپرده و ایشان هم از همان ملاک های تعیین میزان حق کسب و پیشه برای تعیین سرقفلی استفاده می نمایند که متاسفانه جز اختلاط بین این دو مبحث و تضییع حقوق و آشفتگی در اینگونه روابط، نتیجه ای نداشته است.
مفهوم سرقفلی
هرگاه مالک، ملک تجاری خود را به اجاره واگذار نماید میتواند مبلغی را تحت عنوان سرقفلی از مستاجر دریافت نماید. همچنین مستاجر میتواند در اثنا مدت اجاره برای واگذاری حقخود مبلغی را از موجر یا مستاجر دیگر به عنوان سرقفلی دریافتکند، مگر آن که در ضمن عقد اجاره حق انتقال به غیر از وی سلبشده باشد.
در قانون موجر و مستاجر مصوب ۲۶/۵/۱۳۷۶ مواد قانونی زیر به سرقفلی اختصاص داده شده است.
مقررات سرقفلی
ماده ۶
هرگاه مالک، ملک تجاری خود را به اجاره واگذار نماید میتواند مبلغی را تحت عنوان سرقفلی از مستاجر دریافت نماید.همچنین مستاجر میتواند در اثنا مدت اجاره برای واگذاری حق خود مبلغی را از موجر یا مستاجر دیگر به عنوان سرقفلی دریافتکند، مگر آن که در ضمن عقد اجاره حق انتقال به غیر از وی سلب شده باشد.
تبصره ۱ـ چنانچه مالک سرقفلی نگرفته باشد و مستاجر با دریافت سرقفلی ملک را به دیگری واگذار نماید پس از پایان مدتاجاره مستاجر اخیر حق مطالبه سرقفلی از مالک را ندارد.
تبصره ۲ـ در صورتی که موجر به طریق صحیح شرعی سرقفلی را به مستاجر منتقل نماید، هنگام تخلیه مستاجر حق مطالبه سرقفلی به قیمت عادله روز را دارد.
ماده ۷
هرگاه ضمن عقد اجاره شرط شود، تا زمانی که عینمستاجره در تصرف مستاجر باشد مالک حق افزایش اجارهبها وتخلیه عین مستاجره را نداشته باشد و متعهد شود که هرساله عین مستاجره را به همان مبلغ به او واگذار نماید در این صورت مستاجر میتواند از موجر و یا مستاجر دیگر مبلغی بهعنوان سرقفلی برای اسقاط حقوق خود دریافت نماید.
ماده ۸
هرگاه ضمن عقد اجاره شرط شود که مالک عینمستاجره را به غیر مستاجر اجاره ندهد و هرساله آن را به اجارهمتعارف به مستاجر متصرف واگذار نماید، مستاجر میتواند برای اسقاط حق خود و یا تخلیه محل مبلغی را به عنوان سرقفلی مطالبه و دریافت نماید.
ماده ۹
چنانچه مدت اجاره به پایان برسد یا مستاجر سرقفلی به مالک نپرداخته باشد و یا این که مستاجر کلیه حقوق ضمن عقد را استیفاء کرده باشد هنگام تخلیه عین مستاجره حق دریافت سرقفلی را نخواهد داشت.
ماده ۱۰
در مواردی که طبق این قانون دریافت سرقفلی مجازمیباشد هرگاه بین طرفین نسبت به میزان آن توافق حاصل نشود بانظر دادگاه تعیین خواهد شد.
تبصره ـ مطالبه هرگونه وجهی خارج از مقررات فوق در روابط استیجاری ممنوع میباشد.
ماده ۱۱
اماکنی که قبل از تصویب این قانون به اجاره داده شدهاز شمول این قانون مستثنی و حسب مورد مشمول مقررات حاکم برآن خواهند بود.
مقررات حاکم بر تخلیه اماکن تجاری
قانون روابط موجر و مستاجر سال ۷۶ در خصوص کدام قراردادهای اجاره است ؟
در مورد تمامی قراردادهای اجاره اماکن مسکونی و تجاری که بعد از زمان تصویب این قانون یعنی از تاریخ ۱۳۷۶/۰۵/۲۶ به بعد منعقد می شود.البته مقررات این قانون بر خلاف قانون سال ۵۶ آمره نبوده و بر خلاف آن می شود توافق کرد.
قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ در خصوص کدارم قراردادهای اجاره است ؟
در مورد کلیه قراردادهای اجاره محل کسب و تجارت که قبل از سال ۱۳۷۶ منعقد شده باشد و یا بعد از سال ۱۳۷۶ و در تمدید قراردادهای اجاره اماکن تجاری سابق.
قانون روابط موجر و مستاجر سال ۶۲ در خصوص کدام قراردادهای اجاره است ؟
فقط در خصوص قراردادهای اجاره اماکن مسکونی که قبل از سال ۷۶ منعقد شده باشد و یا بعد از سال ۷۶ درجهت تمدید قراردادهای سابق.
آیا قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۳۹ هنوز هم باقی و لازم الاجرا است ؟
خیر، این قانون به تصریح قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۵۶ صراحتاً نسخ شده و دیگر قابلیت اجرایی ندارد اما از ملاک های آن می توان برای تعیین میزان سرقفلی و حق کسب و پیشه با فرض سکوت قانونگذار در قانون سال ۷۶ بهره برد.
