در مورد تخلیه مغازه تجاری بسته به اینکه شروع اجاره از چه سالی است و بسته به توافقات طرفین، قانون حاکم تعیین می شود.در یک تحلیل کلی در صورتی که قرارداد اجاره اماکن تجاری قبل از شهریور ماه سال ۱۳۷۶ منعقد شده باشد، دعوای تخلیه و روابط موجر و مستاجر، باید مطابق قوانین سال ۱۳۵۶ مورد بررسی قرار گیرد. و در صورتی که قرارداد اجاره محل کسب و پیشه، بعد از شهریور سال ۷۶ منعقد شده باشد، دعوای تخلیه و رسیدگی به روابط موجر و مستاجر، باید مطابق مقررات قانون روابط موجر و مستاجر سال ۷۶ انجام شود.البته در مورد اخیر طرفین می توانند صریحاً غیر از قانون سال ۵۶ مقررات قانون مدنی در باب اجاره را حاکم بر روابط خود قرار دهند.
مقررات تخلیه مغازه و محل کسب
قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۵۶
ماده ۱
هر محلی که برای سکنی یا کسب یا پیشه یا تجارت یا به منظور دیگری اجاره داده شده یا بشود در صورتی که تصرف متصرف بر حسب تراضی با موجر یا نماینده قانونی او به عنوان اجاره یا صلح منافع و یا هر عنوان دیگری به منظور اجاره باشد اعم از اینکه نسبت به مورد اجاره سند رسمی یا عادی تنظیم شده یا نشده باشد، مشمول مقررات این قانون است.
ماده ۲
موارد زیر مشمول مقررات این قانون نمیباشد:
تصرف ناشی از معاملات با حق استرداد یا معاملات رهنی؛
اراضی مزروعی محصور و غیرمحصور و توابع آنها و باغهایی که منظور اصلی از اجاره بهره برداری از محصول آنها باشد؛
ساختمانها و محلهایی که به منظور سکونت عرفاً به طور فصلی برای مدتی که از شش ماه تجاوز نکند اجاره داده میشود؛
کلیه واحدهای مسکونی واقع در محدوده خدماتی شهرها و در شهرکها که گواهی خاتمه ساختمانی آنها از تاریخ لازمالاجرا شدن قانون معاملات زمین مصوب سال ۱۳۵۴ صادر شده و میشود؛
خانههای سازمانی و سایر محلهای مسکونی که از طرف وزارتخانهها و مؤسسات دولتی و وابسته به دولت یا اشخاص، اعم از حقیقی یا حقوقی به مناسبت شغل در اختیار و استفاده کارکنان آنها قرار میگیرد.در این مورد رابطه متصرف با سازمان یا اشخاص مربوط تابع قوانین و مقررات مخصوص به خود یا قرارداد فی مابین میباشد.
هرگاه متصرف خانه یا محل سازمانی که به موجب مقررات یا قرارداد مکلف به تخلیه محل سکونت باشد از تخلیه خودداری کند برحسب مورد از طرف دادستان یا رئیس دادگاه بخش مستقل به او اخطار میشود که ظرف یک ماه محل را تخلیه نماید درصورت امتناع به دستور همان مقام محل مزبور تخلیه شده و تحویل سازمان یا مؤسسه یا اشخاص مربوط داده میشود؛
واحدهای مسکونی که پس از اجرای این قانون به اجاره واگذار گردد.
ماده ۳
در مواردی که اجارهنامه تنظیم شده باشد میزان اجارهبها همان است که در اجارهنامه قید شده و هرگاه اجارهنامه تنظیم نشده باشد به میزانی است که بین طرفین مقرر و یا عملی شده است و درصورتی که میزان آن معلوم نشود با رعایت مقررات این قانون از طرف دادگاه میزان اجاره بها به نرخ عادله روز تعیین میشود.
ماده ۴(اصلاحی مصوب ۳/۹/۱۳۵۸ شورای انقلاب جمهوری اسلامی ایران)
موجر یا مستأجر میتواند به استناد ترقی یا تنزل هزینه زندگی درخواست تجدیدنظر نسبت به میزان اجاره بها را بنماید، مشروط به اینکه مدت اجاره منقضی شده و از تاریخ استفاده مستأجر از عین مستأجره یا از تاریخ مقرر در حکم قطعی که بر تعیین یا تعدیل اجارهبها صادر شده سه سال تمام گذشته باشد، دادگاه با جلبنظر کارشناس اجارهبها را به نرخ عادله روز تعدیل خواهد کرد. حکم دادگاه در این مورد قطعی است.
ماده ۵
موجر میتواند ما به التفات اجارهبها را ضمن دادخواست تعدیل نیز مطالبه نماید. در این صورت دادگاه ضمن صدورحکم راجع به تعدیل، مستأجر را به پرداخت مابهالتفاوت از تاریخ تقدیم دادخواست تا روز صدورحکم، محکوم مینماید. دایره اجرا مکلف است خسارت تأخیر تأدیه از تاریخ قطعیت تا تاریخ اجرای حکم را به قرار دوازده درصد در سال احتساب و از مستأجر وصول و به موجر بپردازد. مستأجر نیز میتواند ضمن تقاضای تعدیل اجاره بها رد ما به التفاوت پرداخت شده را به انضمام خسارت تأخیر تأدیه به شرح فوق درخواست کند.
تبصره- مقررات این ماده در مواردی که دادگاه حکم به تعیین اجارهبها صادر مینماید نیز جاری خواهد بود.
ماده۶
مستأجر، مکلف است در موعد معین در اجارهنامه اجرتالمسمی و پس از انقضای مدت اجاره اجرتالمثل را به میزان اجرتالمسمی آخر هرماه اجاری ظرف ده روز به موجر یا نماینده قانونی او بپردازد و هرگاه اجارهنامهای در بین نباشد اجارهبها را به میزانی که بین طرفین مقرر و یا عملی شده و درصورتی که میزان آن معلوم نباشد به عنوان اجرتالمثل مبلغی که متناسب با اجاره املاک مشابه تشخیص میدهد برای هر ماه تا دهم ماه بعد به موجر یا نماینده قانونی او پرداخت یا در صندوق ثبت و یا بانکی که از طرف سازمان ثبت تعیین میشود سپرده و قبض رسید را اگر اجارهنامه رسمی است به دفترخانه تنظیمکننده سند و هرگاه اجارهنامه عادی بوده یا اجاره نامهای در بین نباشد قبض رسید را با تعیین محل اقامت موجر به یکی از دفاتر رسمی نزدیک ملک تسلیم و رسید دریافت دارد.
دفترخانه باید منتهی ظرف ده روز به وسیله اداره ثبت محل مراتب را به موجر یا نماینده قانونی او اخطار کند که برای دریافت وجه تودیع شده به دفترخانه مزبور مراجعه نماید.
ماده ۷
در مواردی که بین موجر و کسی که ملک را به عنوان مستأجر در تصرف دارد اجارهنامه تنظیم نشده یا اگر تنظیم شده مدت آن منقضی گشته و طرفین راجع به تنظیم اجارهنامه با تعیین اجاره بها و شرایط آن اختلاف داشته باشند هریک میتواند برای تعیین اجاره بها (در مواردی که اجارهنامه در بین نباشد) و تنظیم اجارهنامه به دادگاه مراجعه کند. دادگاه میزان اجارهبها را از تاریخ تقدیم دادخواست تعیین میکند، ولی این امر مانع صدور حکم نسبت به اجرتالمثل زمان قبل از تقدیم دادخواست و خسارت تأخیر تأدیه آن نخواهد بود.
تبصره۱- هرگاه از طرف موجر تقاضای تخلیه عین مستأجره شده باشد رسیدگی به درخواست تنظیم اجارهنامه از طرف مستأجر متوقف برخاتمه دادرسی در موضوع تخلیه خواهد بود این حکم در موردی که از طرف مالک درخواست خلع ید از ملک شده باشد نیز جاری است.
تبصره۲- دریافت وجه بابت اجارهبها از طرف مالک یا موجر دلیل بر تسلیم او به ادعای طرف نخواهد بود.
ماده ۸
دادگاه شرایط اجارهنامه جدید را طبق شرایط مرسوم و متعارف در اجارهنامهها و شرایط مندرج در اجارهنامه سابق (درصورتی که قبلاً اجارهنامه تنظیم شده باشد) با رعایت مقررات این قانون تعیین خواهد کرد.
ماده ۹
در تمام مدتی که دادرسی در جریان است مستأجر باید طبق ماده ۶ این قانون و شرایط قبلی مالالاجاره را بپردازد و از تاریخ ابلاغ حکم قطعی، طرفین مکلفند ظرف یک ماه به ترتیب مقرر در حکم، اجارهنامه تنظیم کنند.
هرگاه در این مدت اجارهنامه تنظیم نشود به تقاضای یکی از طرفین دادگاه رونوشت حکم را جهت تنظیم اجارهنامه به دفتر اسناد رسمی ابلاغ و به طرفین اخطار میکند که در روز و ساعت معین برای امضاء اجارهنامه در دفترخانه حاضر شوند.
هرگاه موجر حاضر به امضای اجارهنامه نشود نماینده دادگاه اجاره نامه را به مدت یک سال از طرف او امضاء خواهد کرد و اگر مستأجر تا ۱۵ روز از تاریخ تعیین شده حاضر به امضاء نشود دادگاه درصورتی که عذر مستأجر را موجه نداند به تقاضای موجر حکم به تخلیه عین مستأجره صادر میکند و این حکم قطعی است.
ماده ۱۰
مستأجر نمیتواند منافع مورد اجاره را کلاً یا جزئاً یا به نحو اشاعه به غیر انتقال دهد یا واگذار نماید مگر اینکه کتباً این اختیار به او داده شده باشد.هرگاه مستأجر تمام یا قسمتی از مورد اجاره را به غیر اجاره دهد مالک میتواند درصورت انقضای مدت یا فسخ اجاره درخواست تنظیم اجاره نامه با هریک از مستأجرین را بنمایند.در صورتی که مستأجر حق انتقال مورد اجاره را به غیر داشته باشد هریک از مستأجرین نیز میتواند درصورت فسخ و یا انقضای مدت اجاره اصلی درخواست تنظیم اجاره نامه را با مالک یا نماینده قانونی او بنماید.
ماده ۱۱
دفاتر اسناد رسمی مکلفند علاوهبر نکاتی که به موجب قوانین و مقررات باید رعایت شود نکات زیر را در اجارهنامه تصریح بنمایند:
شغل موجر و مستأجر و اقامتگاه موجر به طور کامل و مشخص.نشانی کامل مورد اجاره و قید اینکه از لحاظ رابطه اجاره این محل اقامتگاه قانونی مستأجر میباشد مگر اینکه طرفین به ترتیب دیگری تراضی نموده باشند.عین مستأجره در تصرف کدام یک از طرفین میباشد و درصورتی که در تصرف مستأجر نیست تحویل آن در چه مدت و با چه شرایطی صورت خواهد گرفت.مهلت مستأجر برای پرداخت اجارهبها منتهی ده روز از تاریخ سررسید هر قسط خواهد بود، مگر اینکه طرفین به ترتیب دیگری زائد بر این مدت توافق کرده باشند که در این صورت ترتیب مذکور باید در سند قید گردد.اجاره به منظور سکنی یا کسب یا پیشه یا تجارت با تعیین نوع کسب و پیشه و تجارت و هرگاه به منظور دیگری باشد قید آن به طور صریحمستأجر حق انتقال به غیر را کلاً یا جزئاً یا به نحو اشاعه دارد یا خیر.تعهد مستأجر به پرداخت اجرتالمثل پس از انقضای مدت و یا فسخ اجاره تا موقع تجدید اجاره یا تخلیه ملک به میزان اجرتالمسمی.
ماده ۱۲
در موارد زیر مستاجر میتواند صدور حکم به فسخ اجاره را از دادگاه درخواست کند:
۱ـ در صورتی که عین مستاجره با اوصافی که در اجاره نامه قید شده منطبق نباشد. (با رعایت ماده ۴۱۵ قانون مدنی)
۲ـ اگر در اثنای مدت اجاره عیبی در عین مستاجره حادث شود که آن را از قابلیت انتفاع خارج نموده و رفع عیب مقدور نباشد.
۳ـ در مواردی که مطابق شرایط اجاره حق فسخ مستاجر تحقق یابد.
۴ـ در صورت فوت مستاجر در اثنا مدت اجاره و درخواست فسخ اجاره از طرف کلیه ورثه.
۵ـ هرگاه مورد اجاره کلا یا جزئا در معرض خرابی بوده و قابل تعمیر نباشد و یا برای بهداشت و سلامت مضر بوده و باید خراب شود.
ماده ۱۳
هرگاه مستاجر به علت انقضای مدت اجاره یا در مواردی که به تقاضای او حکم فسخ اجاره صادر شده مورد اجاره را تخلیه کند و موجر از تحویل گرفتن آن امتناع کند مستاجر مکلف است به وسیله اظهارنامه از موجر یا نماینده قانونی او تقاضا کند که برای تحویل مورد اجاره حاضر شود.
در صورتی که موجر ظرف پنج روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه حاضر نگردد مستاجر باید به دادگاه محل وقوع ملک مراجعه و تخلیه کامل مورد اجاره را تامین دلیل نماید و کلید آن را به دفتر دادگاه تسلیم کند.
از این تاریخ رابطه استیجاری قطع میشود و دفتر دادگاه ظرف ۲۴ ساعت به موجر یا نماینده قانونی او اخطار میکند که برای تحویل گرفتن مورد اجاره و دریافت کلید حاضر شود. تا زمانی که مستاجر به ترتیب فوق عمل نکرده باشد تعهدات او به موجب مقررات این قانون و شرایط اجارهنامه برقرار است.
ماده ۱۴
در موارد زیر موجر میتواند حسب مورد صدور حکم فسخ اجاره یا تخلیه را از دادگاه درخواست کند. دادگاه ضمن حکم فسخ اجاره دستور تخلیه مورد اجاره را صادر مینماید و این حکم علیه مستاجر یا متصرف اجرا و محل تخلیه خواهد شد:
۱- در موردی که مستاجر مسکن بدون داشتن حق انتقال به غیر در اجارهنامه و یا موردی که اجاره نامهای در بین نباشد مورد اجاره را کلا یا جزئا به هر صورتی که باشد به غیر واگذار نموده یا عملا از طریق وکالت یا نمایندگی و غیره در اختیار و استفاده دیگری جز اشخاص تحتالکفاله قانونی خود قرار داده باشد.
۲- در موردی که عین مستاجره به منظور کسب یا پیشه و یا تجارت به خود مستاجر اجاره داده شده و مستاجر آن را به عناوینی از قبیل وکالت یا نمایندگی و غیره عملا به غیر واگذار کند بدون اینکه طبق ماده ۱۹ این قانون با مستاجر لاحق اجارهنامه تنظیم شده باشد.
۳- در صورتی که در اجارهنامه محل سکنی حق فسخ اجاره هنگام انتقال قطعی شرط شده باشد مشروط به اینکه خریدار بخواهد شخصا در مورد اجاره سکونت نماید و یا آن را برای سکونت اولاد یا پدر یا مادر یا همسر خود تخصیص دهد. در این صورت اگر خریدار تا سه ماه از تاریخ انتقال ملک برای تخلیه مراجعه ننماید درخواست تخلیه به این علت تا انقضای مدت اجاره پذیرفته نمیشود.
۴- در صورتی که مورد اجاره، محل سکنی بوده و مالک پس از انقضای مدت اجاره، احتیاج به مورد اجاره برای سکونت خود یا اشخاص مذکور در بند فوق داشته باشد.
۵- هرگاه مورد اجاره محل سکنی در معرض خرابی بوده و قابل تعمیر نباشد.
۶- در صورتی که از مورد اجاره محل سکنی بر خلاف منظوری که در اجارهنامه قید شده استفاده گردد.
۷- در مورد محل کسب و پیشه و تجارت هرگاه مورد اجاره برای شغل معینی اجاره داده شده و مستاجر بدون رضای موجر شغل خود را تغییر دهد مگر اینکه شغل جدید عرفا مشابه شغل سابق باشد.
۸- در صورتی که مستاجر در مورد اجاره تعدی یا تفریط کرده باشد.
۹- در صورتی که مستاجر در مهلت مقرر در ماده ۶ این قانون از پرداخت مالالاجاره یا اجرتالمثل خودداری نموده و با ابلاغ اخطار، دفترخانه تنظیمکننده سند اجاره یا اظهارنامه (در موردی که اجاره نامه عادی بوده یا اجارهنامهای در بین نباشد) ظرف ده روز قسط یا اقساط عقب افتاده را نپردازد. در این مورد اگر اجاره نامه رسمی باشد موجر میتواند از دفترخانه یا اجرای ثبت صدور اجرائیه بر تخلیه و وصول اجارهبها را درخواست نماید.
هرگاه پس از صدور اجرائیه مستاجر اجارهبهای عقب افتاده را تودیع کند اجرای ثبت، تخلیه را متوقف میکند ولی موجر میتواند به استناد تخلف مستاجر از پرداخت اجارهبها از دادگاه درخواست تخلیه عین مستاجره را بنماید. هرگاه اجارهنامه عادی بوده یا سند اجاره تنظیم نشده باشد موجر میتواند برای تخلیه عین مستاجره و وصول اجارهبها به دادگاه مراجعه کند. در موارد فوق هرگاه مستاجر قبل از صدور حکم دادگاه اضافه بر اجارهبهای معوقه صدی بیست آن را به نفع موجر در صندوِق دادگستری تودیع نماید حکم به تخلیه صادر نمیشود و مستاجر به پرداخت خسارت دادرسی محکوم و مبلغ تودیع شده نیز به موجر پرداخت میگردد، ولی هر مستاجر فقط یک بار میتواند از این ارفاق استفاده کند، حکم دادگاه در موارد مذکور در این بند قطعی است.
تبصره۱ – در صورتی که مستاجر دو بار ظرف یک سال در اثر اخطار یا اظهارنامه مذکور در بند ۹ این ماده اقدام به پرداخت اجارهبها کرده باشد و برای بار سوم اجارهبها را در موعد مقرر به موجر نپردازد و یا در صندوق ثبت تودیع ننماید موجر میتواند با تقدیم دادخواست مستقیما از دادگاه درخواست تخلیه عین مستاجره را بنماید. حکم دادگاه در این مورد قطعی است.
ماده ۱۵
علاوه بر موارد مذکور در ماده قبل در موارد زیر نیز پس از انقضای مدت اجاره درخواست تخلیه محل کسب یا پیشه یا تجارت از دادگاه جائز است:
۱- تخلیه به منظور احداث ساختمان جدید مشروط بر این که پروانه ساختمانی یا گواهی شهرداری مربوط ارائه شود. و شهرداری ها مکلفند در صورت مراجعه مالک با رعایت مقررات مربوط پروانه ساختمان و یا گواهی مورد نظر را صادر و به مالک تسلیم نمایند.
۲- تخلیه به منظور احتیاج شخص موجر برای کسب یا پیشه یا تجارت.
۳- در صورتی که محل کسب یا پیشه یا تجارت مناسب برای سکنی هم باشد و مالک برای سکونت خود یا اولاد یا پدر یا مادر یا همسر خود درخواست تخلیه نماید.
در موارد سهگانه فوق دادگاه ضمن صدور حکم تخلیه به پرداخت حق کسب یا پیشه یا تجارت نیز حکم خواهد داد.
ماده ۱۶
در موارد مذکور در ماده قبل و همچنین در موارد مذکور در بند ۳ و ۴ ماده ۱۴ هرگاه مالک حسب مورد تا شش ماه از تاریخ تخلیه شروع به ساختمان نکند یا حداقل مدت یک سال از محل مورد اجاره به نحوی که ادعا کرده استفاده ننماید به درخواستمستاجر سابق به پرداخت مبلغی معادل یک سال اجارهبها یااجرتالمثل مورد اجاره در حق او محکوم خواهد شد مگر آنکه ثابت شود تاخیر شروع ساختمان یا عدم استفاده از مورد اجاره در اثر قوه قاهره یا مبتنی بر علل و جهاتی خارج از اراده مالک بودهاست.
تبصره – در صورتی که در ملک مورد تخلیه مستاجرینمتعددی باشند و موجر تقاضای تخلیه سایر قسمتها را نیز نمودهباشد مهلت فوق از تاریخ تخلیه آخرین قسمت شروع خواهد شد.
ماده۱۷
در تمام مواردی که تخلیه عین مستاجره در نتیجه اجرایحکم یا به ترتیب مقرر در ماده ۱۳ صورت میگیرد باید از طرفدادگاه به دفترخانه تنظیمکننده سند اجاره اعلام شود تا در ستونملاحظات ثبت اجاره قید گردد.
ماده ۱۸
میزان حق کسب یا پیشه یا تجارت که در این قانون و قوانین دیگر قید شده است بر مبنای اصول و ضوابطی که آییننامه آن از طرف وزارتخانههای دادگستری و مسکن و شهرسازی تهیه و به تصویب کمیسیونهای مربوط مجلسین خواهد رسید، تعیین میگردد.
ماده ۱۹
در صورتی که مستاجر محل کسب یا پیشه یا تجارتبه موجب اجارهنامه، حق انتقال به غیر داشته باشد میتواند برای همان شغل یا مشابه آن منافع مورد اجاره را با سند رسمی به دیگری انتقال دهد.
هرگاه در اجارهنامه حق انتقال به غیر سلب شده یا اجارهنامهایدر بین نبوده و مالک راضی به انتقال به غیر نباشد باید در مقابلتخلیه مورد اجاره، حق کسب یا پیشه یا تجارت مستاجر را بپردازد والا مستاجر میتواند برای تنظیم سند انتقال به دادگاه مراجعه کند،در این صورت دادگاه حکم به تجویز انتقال منافع مورد اجاره به غیرو تنظیم سند انتقال در دفترخانه تنظیمکننده سند اجارهنامه سابق یادفترخانه نزدیک ملک (اگر اجارهنامه رسمی در بین نباشد) صادر ورونوشت آن را به دفترخانه مربوط ارسال مینماید و مراتب را بهموجر نیز اعلام خواهد نمود، مستاجر جدید از هر حیث نسبت بهتمام شرایط اجاره قائم مقام مستاجر سابق خواهد بود.هرگاه ظرف شش ماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی منافع مورد اجارهبا سند رسمی به مستاجر جدید انتقال داده نشود حکم مزبور ملغیالاثر خواهد بود.
تبصره۱- در صورتی که مستاجر بدون رعایت مقررات اینماده مورد اجاره را به دیگری واگذار نماید موجر حق درخواستتخلیه را خواهد داشت و حکم تخلیه علیه متصرف یا مستاجر اجراخواهد شد. و در این مورد مستاجر یا متصرف حسب مورداستحقاق دریافت نصف حق کسب یا پیشه یا تجارت را خواهدداشت.
تبصره۲- حق کسب یا پیشه یا تجارت به مستاجر همان محلاختصاص دارد و انتقال آن به مستاجر جدید فقط با تنظیم سندرسمی معتبر خواهد بود.
قانون روابط موجر و مستاجر سال ۷۶
ماده ۱
از تاریخ لازم الاجرا شدن این قانون، اجاره کلیه اماکن اعم از مسکونی، تجاری، محل کسب و پیشه، اماکن آموزشی، خوابگاه های دانشجویی و ساختمانهای دولتی و نظایر آن که با قرارداد رسمی یا عادی منعقد میشود تابع مقررات قانون مدنی و مقررات مندرج در این قانون و شرایط مقرر بین موجر و مستاجرخواهد بود.
ماده ۲
قراردادهای عادی اجاره باید با قید مدت اجاره در دو نسخه تنظیم شود و به امضای موجر و مستاجر برسد و به وسیله دو نفر افراد مورد اعتماد طرفین به عنوان شهود گواهی گردد.
ماده ۳
پس از انقضای مدت اجاره بنا به تقاضای موجر یا قائم مقام قانونی وی تخلیه عین مستاجره در اجاره با سند رسمی توسط دوایر اجرای ثبت ظرف یک هفته و در اجاره با سند عادی ظرف یک هفته پس از تقدیم دادخواست تخلیه به دستور مقام قضاییدر مرجع قضایی توسط ضابطین قوه قضاییه انجام خواهد گرفت.
ماده ۴
در صورتی که موجر مبلغی بهعنوان ودیعه یا تضمین یا قرضالحسنه و یا سند تعهدآور مشابه آن از مستاجر دریافت کرده باشد تخلیه و تحویل مورد اجاره به موجر موکول به استرداد سند یا وجه مذکور به مستاجر و یا سپردن آن به دایره اجراست. چنانچه موجر مدعی ورود خسارت به عین مستاجره از ناحیه مستاجر و یا عدم پرداخت مالالاجاره یا بدهی بابت قبوض تلفن، آب، برق و گاز مصرفی بوده و متقاضی جبران خسارات وارده و یا پرداخت بدهیهای فوق از محل وجوه یادشده باشد موظف است همزمان باتودیع وجه یا سند، گواهی دفتر شعبه دادگاه صالح را مبنی بر تسلیمدادخواست مطالبه ضرر و زیان بهمیزان مورد ادعا به دایره اجراتحویل نماید. در این صورت دایره اجرا از تسلیم وجه یا سند به مستاجر به همان میزان خودداری و پس از صدور رای دادگاه و کسر مطالبات موجر اقدام به رد آن به مستاجر خواهد کرد.
ماده ۵
چنانچه مستاجر در مورد مفاد قرارداد ارایه شده ازسوی موجر مدعی هرگونه حقی باشد ضمن اجرای دستور تخلیهشکایت خود را به دادگاه صالح تقدیم و پس از اثبات حق مورد ادعا و نیز جبران خسارات وارده حکم مقتضی صادر میشود.
ماده ۶
هرگاه مالک، ملک تجاری خود را به اجاره واگذار نماید میتواند مبلغی را تحت عنوان سرقفلی از مستاجر دریافت نماید. همچنین مستاجر میتواند در اثنا مدت اجاره برای واگذاری حقخود مبلغی را از موجر یا مستاجر دیگر به عنوان سرقفلی دریافتکند، مگر آن که در ضمن عقد اجاره حق انتقال به غیر از وی سلبشده باشد.
تبصره۱ – چنانچه مالک سرقفلی نگرفته باشد و مستاجر با دریافت سرقفلی ملک را به دیگری واگذار نماید پس از پایان مدتاجاره مستاجر اخیر حق مطالبه سرقفلی از مالک را ندارد.
تبصره۲ – در صورتی که موجر بهطریق صحیح شرعیسرقفلی را به مستاجر منتقل نماید، هنگام تخلیه مستاجر حقمطالبه سرقفلی به قیمت عادله روز را دارد.
ماده ۸
هرگاه ضمن عقد اجاره شرط شود که مالک عینمستاجره را به غیر مستاجر اجاره ندهد و هرساله آن را به اجارهمتعارف به مستاجر متصرف واگذار نماید، مستاجر میتواند برایاسقاط حق خود و یا تخلیه محل مبلغی را به عنوان سرقفلی مطالبهو دریافت نماید.
ماده ۹
چنانچه مدت اجاره به پایان برسد یا مستاجر سرقفلیبه مالک نپرداخته باشد و یا این که مستاجر کلیه حقوق ضمن عقد را استیفاء کرده باشد هنگام تخلیه عین مستاجره حق دریافت سرقفلی را نخواهد داشت.
ماده ۱۰
در مواردی که طبق این قانون دریافت سرقفلی مجاز میباشد هرگاه بین طرفین نسبت به میزان آن توافق حاصل نشود با نظر دادگاه تعیین خواهد شد.
تبصره – مطالبه هرگونه وجهی خارج از مقررات فوق در روابط استیجاری ممنوع میباشد.
ماده ۱۱
اماکنی که قبل از تصویب این قانون به اجاره داده شده از شمول این قانون مستثنی و حسب مورد مشمول مقررات حاکم برآن خواهند بود.
ماده ۱۲
آییننامه اجرایی این قانون ظرف مدت سه ماه توسط وزارتخانههای دادگستری و مسکن و شهرسازی تهیه و به تصویب هیات وزیران خواهد رسید.
آیین نامه قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶
ماده ۲
موارد زیر مشمول مقررات قانون نمیباشد:
روابط استیجاری قبل از اجرای قانون.
روابط ناشی از انتقال حقوق قانونی مستاجر سابق به مستاجر جدید با اجازه موجر در صورتی که قرارداد اجاره قبل از لازمالاجرا شدن قانون باشد.
روابط ناشی از صلح منافع یا هر عنوان دیگر و نیز تصرفات بر حسب تراضی شفاهی با موجر به عنوان اجاره.
موارد تخلیه اماکن استیجاری قبل از انقضای مدت مندرج در قرارداد.
در صورتی که سند عادی اجاره بر طبق ضوابط مقرر در ماده ۲ قانون تنظیم نشده باشد.
تبصره – رابطه استیجاری در اماکنی که ابتدائا از تاریخ لازمالاجراشدن قانون به اجاره واگذار شده یا میشود یا پس از تاریخ یاد شده توسط طرفهای قرارداد اجاره تمدید میگردد، مشمول مقررات قانون مورد اشارهخواهد بود.
ماده ۳
رسیدگی به درخواست تخلیه در مورد سند عادی موضوع ماده ۲ قانون بدون تقدیم دادخواست و با ابطال تمبر مربوط به دعاوی غیرمالی و بدون رعایت تشریفات آیین دادرسی مدنی به عمل خواهد آمد.
ماده ۴
رییس حوزه قضایی یا دادگاه مرجوع الیه با احراز مالکیت با ذینفعبودن موجر حسبمورد مبادرت به صدور دستور تخلیه خواهد نمود.
ماده ۵
ابلاغ اوراق قضایی و یا اوراق اجراییه به مستاجر در محلعین مستاجره و به موجر در محل مندرج در قرارداد صورت میگیرد؛ مگراینکه طرفین ترتیب دیگری را مقرر نموده باشند.
ماده ۶
اجرای دستور تخلیه صادره توسط مقام قضایی نیاز به صدور اجراییه ندارد و توسط مامور، ابلاغ و اجرا میگردد. مامور مکلف است آن راظرف (۲۴) ساعت به شخص مستاجر ابلاغ و در نسخه ثانی رسید دریافتکند و در صورت امتناع مستاجر از دادن رسید، مراتب را در ابلاغ نامه قید و ظرف (۳) روز نسبت به اجرای مفاد دستور اقدام نماید.
ماده ۷
چنانچه مستاجر در محل حضور نداشته باشد، مفاد دستورتخلیه به یکی از بستگان یا خادمان وی که سن ظاهری او برای تمییز اهمیت موضوع کافی باشد، ابلاغ میشود.
ماده ۸
هرگاه اشخاص مذکور در ماده قبل در محل حضور نداشتهباشند یا از دادن رسید امتناع ورزند، مامور مراتب را در اعلامیهای قید و بهمحل الصاق مینماید.
تبصره – در اعلامیه، مراتب مراجعه مامور و استنکاف اشخاص ویا عدم حضور آنان و نیز مفاد دستور مقام قضایی درج شده وهمچنین این مطلب قید خواهد شد که چنانچه ظرف (۳) روز مستاجر اقدام به تخلیه محل و تحویل آن به موجر یا نماینده قانونی وی و یا دفتر دادگاه ننماید، امر تخلیه در روز و ساعت معین توسط مامور اجرا انجام میپذیرد.
ماده ۹
در مورد اسناد رسمی اجاره، درخواست صدوراجراییه جهتتخلیه مورد اجاره از دفترخانه تنظیمکننده سند به عمل خواهد آمد.
ماده ۱۰
درخواست نامه برای اسناد عادی اجاره در فرم مخصوص تنظیم میشود و شامل نکات زیر خواهد بود:
الف- نام و نام خانوادگی و نام پدر و محل اقامت موجر یا نمایندهقانونی و یا قایم مقام وی.
ب ـ نام و نامخانوادگی و محلاقامت مستاجر یا قایممقام قانونی وی.
پ ـ مشخصات عین مستاجره.
ت ـ مشخصات و تاریخ سند اجاره.
تبصره ۱- تصویر مصدق قرارداد باید پیوست درخواست نامه یادشده باشد.
تبصره ۲ – در صورت فوت موجر یا مستاجر، وراث آنها و درصورت انتقال عین از ید موجر و یا منافع از ید مستاجر، ایادیمنتقل الیهم و در صورت حجر موجر یا مستاجر، نماینده قانونیآنها، قایم مقام قانونی آنان میباشند.
ماده ۱۱
سر دفتر پس از احراز هویت و صلاحیتدرخواستکننده، اوراق اجراییه را ظرف (۲۴) ساعت در (۳) نسخه با قید تخلیه محل عین مستاجره موضوع سند تهیه و به مهر ویژهاجرا منقوش و جهت اقدام به دایره اجرای اسناد رسمی ثبت محلارسال مینماید.
ماده ۱۲
اجرای ثبت موظف است با وصول اوراق اجراییه ازدفترخانه ظرف حداکثر (۲۴) ساعت نسبت به تشکیل پرونده وصدور دستور ابلاغ و تخلیه به مامور اقدام نموده و مامور مکلفاست ظرف (۴۸) ساعت اوراق اجراییه را ابلاغ و طبق قسمت اخیرماده (۶) و مواد (۷) و (۸) این آیین نامه عمل نماید.
ماده ۱۳
چنانچه در زمان اجرای دستور تخلیه مراجع قضایی و دوایر اجرای ثبت، به علت وقوع حوادث غیرمترقبه، مستاجر قادر بهتخلیه مورد اجاره نباشد و استمهال نماید، مراتب درخواست وی توسط مامور اجرا به مقام قضایی دستوردهنده گزارش میشود. مقامقضایی صالح مربوط میتواند با استمهال مستاجر برای یک نوبتبه مدت حداکثر یک ماه موافقت کند.
ماده ۱۴
دفاتر اسناد رسمی علاوه بر رعایت شرایط عمومی تنظیماسناد اجاره مکلفند در سند اجاره اماکن با کاربری تجاری و اماکنیکه با رعایت قوانین و مقررات مربوط به منظور استفاده تجاریواگذار میشوند، تصریح کنند که عقد اجاره با سرقفلی یا بدونسرقفلی واقع شده است و در قراردادهای عادی اجاره نیز، طرفینمکلفند سند اجاره را با قید همین مطلب تنظیم نمایند.
ماده ۱۵
مستاجر اماکن تجاری در مدت اجاره، چنانچه حق انتقالبه غیر از او سلب نشده باشد، میتواند با اخذ مبلغی به عنوانسرقفلی، مورد اجاره را برای همان شغل و در صورتی که منع قانونیوجود نداشته باشد و با قرارداد اجاره منافات نداشته باشد، برای مشاغل دیگر با رعایت سایر شرایط مندرج در اجارهنامه، به دیگریمنتقل نماید.
ماده ۱۶
در غیر از موارد مذکور در ماده (۴) قانون، چنانچهمستاجر مدعی حقی باشد میتواند طبق مقررات از دادگاه عمومیمحل وقوع ملک درخواست احقاق حق کند، این امر مانع اجرای دستور تخلیه نمیباشد، فقط دادگاه پس از ثبوت ادعا، به تامینحقوق مستاجر و جبران خسارت او حکم مینماید. در اینخصوص مستاجر میتواند تامین حقوق خود را از دادگاه درخواستنموده و دادگاه مکلف است نسبت به آنتصمیم مقتضی اتخاذ نماید.
ماده ۱۷
در صورتی که دستور تخلیه مورد اجاره صادر شود ومستاجر نسبت به اصالت قرارداد مستند دستور، شکایتی داشته و یامدعی تمدید قرارداد اجاره باشد، شکایت خود را به دادگاه عمومیمحل وقوع ملک تقدیم مینماید. اعلام شکایت مانع اجرای دستورتخلیه میباشد، مگر اینکه دادگاه رسیدگیکننده، شکایت مستاجر را مدلل بداند، در این صورت پس از اخذ تامین متناسب با ضرر وزیان احتمالی موجر، قرار توقیف عملیات اجرایی تخلیه را صادرخواهد نمود.
ماده ۱۸
چنانچه شکایت مستاجر مورد اشاره در ماده قبل بهموجب حکم نهایی رد شود، موجر حق دارد خسارتی را که ازتوقیف اجرای دستور تخلیه به او وارد شده است بر طبق قوانین ومقررات مطالبه کند.
ماده ۱۹
چنانچه موجر مبلغی به عنوان ودیعه یا تضمین یاقرضالحسنه و یا سند تعهدآور و مشابه آن از مستاجر دریافت کردهو در سند اجاره (عادی و یا رسمی) درج شده باشد یا توسط خودموجر عنوان شود، در این صورت تخلیه و تحویل مورد اجاره بهموجر موکول به استرداد سند یا وجه یاد شده به مستاجر و ارایهرسید آن به ضمیمه درخواست تخلیه به مرجع قضایی و یا ارایه آنبه دایره اجرای ثبت و یا سپردن آن بر حسب مورد به دایره اجرایدادگستری و یا دایره اجرای ثبت میباشد.
تبصره- در صورتی که ودیعه یا تضمین یا قرضالحسنه و یا سند تعهدآور و مشابه آن در سند اجاره (عادی و یا رسمی) ذکر نشدهباشد و توسط موجر نیز هنگام درخواست و تقاضای تخلیه مطرحنشود و مستاجر از این جهت مدعی حقی شود، میتواند طبق ماده(۵۵) قانون اقدام به احقاق حق خود نماید.
احکام و مقررات تخلیه در قانون مدنی
ماده ۴۷۶
موجر باید عین مستأجره را تسلیم مستأجر کند و در صورت امتناع، موجر اجبار میشود و در صورت تعذر اجبار، مستأجر خیار فسخ دارد.
ماده ۴۷۷
موجر باید عین مستأجره را در حالتی تسلیم نماید که مستأجر بتواند استفادهی مطلوبه را بکند.
ماده ۴۷۸
هر گاه معلوم شود عین مستأجره در حال اجاره معیوب بوده، مستأجر میتواند اجاره را فسخ کند یا به همان نحوی که بوده است اجاره را با تمام اجرت قبول کند ولی اگر موجر رفع عیب کند به نحوی که به مستأجر ضرری نرسد مستأجر حق فسخ ندارد.
ماده ۴۷۹
عیبی که موجب فسخ اجاره میشود عیبی است که موجب نقصان منفعت یا صعوبت در انتفاع باشد.
ماده ۴۸۰
عیبی که بعد از عقد و قبل از قبض منفعت، در عین مستأجره حادث شود موجب خیار است و اگر عیب در اثنای مدت اجاره حادث شود نسبت به بقیهی مدت، خیار ثابت است.
ماده ۴۸۱
هر گاه عین مستأجره به واسطهی عیب از قابلیت انتفاع خارج شده و نتوان رفع عیب نمود اجاره باطل میشود.
ماده ۴۸۲
اگر مورد اجاره عین کلی باشد و فردی که موجر داده معیوب در آید مستأجر حق فسخ ندارد و میتواند موجر را مجبور به تبدیل آن نماید و اگر تبدیل آن ممکن نباشد حق فسخ خواهد داشت.
ماده ۴۸۳
اگر در مدت اجاره، عین مستأجره به واسطهی حادثه، کلاً یا بعضاً تلف شود اجاره از زمان تلف نسبت به مقدار تلفشده منفسخ میشود و در صورت تلف بعض آن، مستأجر حق دارد اجاره را نسبت به بقیه فسخ کند یا فقط مطالبهی تقلیل نسبی مالالاجاره نماید.
ماده ۴۸۴
موجر نمیتواند در مدت اجاره، در عین مستأجره تغییری دهد که منافی مقصود مستأجر از استیجار باشد.
ماده ۴۸۵
اگر در مدت اجاره، در عین مستأجره تعمیراتی لازم آید که تأخیر در آن موجب ضرر موجر باشد مستأجر نمیتواند مانع تعمیرات مزبوره گردد اگر چه در مدت تمام یا قسمتی از زمان تعمیر نتواند از عین مستأجره کلاً یا بعضاً استفاده نماید. در این صورت حق فسخ اجاره را خواهد داشت.
ماده ۴۸۷
هر گاه مستأجر نسبت به عین مستأجره تعدی یا تفریط نماید و موجر قادر بر منع آن نباشد موجر حق فسخ دارد.
ماده ۴۸۸
اگر شخص ثالثی بدون ادعای حقی در عین مستأجره یا منافع آن، مزاحم مستأجر گردد در صورتی که قبل از قبض باشد مستأجر حق فسخ دارد و اگر فسخ ننمود میتواند برای رفع مزاحمت و مطالبهی اجرتالمثل به خود مزاحم رجوع کند و اگرمزاحمت بعد از قبض واقع شود حق فسخ ندارد و فقط میتواند به مزاحم رجوع کند.
ماده ۴۹۲
اگر مستأجر، عین مستأجره را در غیر موردی که در اجاره ذکر شده باشد یا از اوضاع و احوال استنباط میشود استعمال کند و منع آن ممکن نباشد موجر حق فسخ اجاره را خواهد داشت.
ماده ۴۹۴
عقد اجاره به محض انقضای مدت برطرف میشود و اگر پس از انقضای آن، مستأجر، عین مستأجره را بدون اذن مالک مدتی در تصرف خود نگاه دارد موجر برای مدت مزبور مستحق اجرتالمثل خواهد بود اگر چه مستأجر استیفای منفعت نکرده باشد و اگر با اجازهی مالک در تصرف نگاه دارد وقتی باید اجرتالمثل بدهد که استیفای منفعت کرده باشد مگر این که مالک اجازه داده باشدکه مجاناً استفاده نماید.
ماده ۴۹۶
عقد اجاره به واسطهی تلف شدن عین مستأجره از تاریخ تلف، باطل میشود و نسبت به تخلف از شرایطی که بین موجر و مستأجر مقرر است خیار فسخ از تاریخ تخلف ثابت میگردد.
ماده ۴۹۷
عقد اجاره به واسطهی فوت موجر یا مستأجر باطل نمیشود لیکن اگر موجر فقط برای مدت عمر خود مالک منافع عین مستأجره بوده است اجاره به فوت موجر باطل میشود و اگر شرط مباشرت مستأجر شده باشد به فوت مستأجر باطل میگردد.
ماده ۵۰۱
اگر در عقد اجاره، مدت به طور صریح ذکر نشده و مالالاجاره هم از قرار روز یا ماه یا سالی فلان مبلغ معین شده باشد، اجاره برای یک روز یا یک ماه یا یک سال صحیح خواهد بود و اگر مستأجر، عین مستأجره را بیش از مدتهای مزبوره در تصرف خود نگاه دارد و موجر هم تخلیهی ید او را نخواهد موجر به موجب مراضات حاصله برای بقیه مدت و به نسبت زمان تصرف، مستحق اجرت مقرر بین طرفین خواهد بود.
قوانین و مقررات مهم و حاکم بر اجاره و تخلیه اماکن تجاری و مغازه چیست ؟
به ترتیب تاریخ در حال حاضر این مقررات ممکن است بر قراردادهای اجاره اماکن تجاری حکومت داشته باشد.قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۵۶ و آیین نامه اجرایی آن – قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۷۶ و آیین نامه اجرایی آن – مقررات اجاره قانون مدنی.
وکیل خوب برای تخلیه مغازه و اماکن تجاری چه ویژگی هایی دارد ؟
یک وکیل خوب برای مشاوره و اعطای وکالت در خصوص تخلیه اماکن تجاری و مغازه و نیز تفسیر مقررات حاکم اولاً باید دانش حقوقی و تخصص لازم را در این مورد داشته باشد هم چنین داشتن تجربه عملی در این قبیل پرونده ها به جهت پیچیدگی و اهمیت ضروری است.به عبارت دیگر صرف داشتن دانش کافی نیست و اطلاع از رویه عملی و نحوه برخورد قضات که ما اسم آن را تجربه می گذاریم در کنار اطلاع از قوانین و مقررات، ضرورت دارد.
چطور یک وکیل خوب برای تخلیه اماکن تجاری و مغازه و مشاوره در زمینه سرقفلی پیدا کنم ؟
با جستجوی عبارات ((وکیل خوب برای سرقفلی)) یا ((وکیل خوب برای اجاره اماکن تجاری)) یا ((وکیل برای قرارداد اجاره)) در سایت گوگل می توانید به مقالات و مطالب و سایت وکلا دسترسی پیدا کرده و پس از مطالعه مطالب حقوقی و نوشته های آن وکیل از میزان تجربه و دانش وی کسب اطلاع نمایید.طبیعتاً گام بعدی مراجعه حضوری به آن وکیل و مشاوره است.در جلسه مشاوره و با سوالاتی که مطرح می کنید و نوع جواب ها به میزان تخصص، دانش و تجربه آن وکیل پی خواهید برد.
آیا سرقفلی با حق کسب و پیشه تفاوت دارد ؟
بله ، به نظر نگارنده این دو مفهوم با هم متفاوتند و حسب مورد و بسته به نوع قرارداد و قانون حاکم ممکن است یکی یا هر دوی این حقوق در زمان تخلیه به مستاجر تعلق بگیرد.سرقفلی از تاسیسات قانون روابط موجر و مستاجر سال ۷۶ و حق کسب و پیشه از مفاهیم مذکور در قانون سال ۵۶ است.
