من و برادرم تنها وراث هستیم، خانه پدر من دو طبقه است که طبقه دوم با پول برادرم ساخته شده و بنای آن متعلق به برادرم میباشد، سوال من این است آیا چون این طبقه بالای خانه پدری ساخته شده من میتوانم از سهم زمین خانه پدری مدعی باشم یا نه ؟ چون خانه پدری ۴ دونگ ۲ دونگ، بین ما تقسیم شده و سند زمین هم کلاً به نام پدرم است؟ نحوه تقسیم عرصه و اعیان ملک پدری به چه شکل است ؟
پاسخ – چگونه زمین و بنای ملک پدری را تقسیم کنیم؟
منظور از عرصه زمینی است که که ساختمان (اعم از مجتمع تجاری، مجتمع مسکونی، ساختمان کم واحد و…) بر روی آن احداث شده است. در خصوص اعیان نیز باید گفت که همان ساختمان و بنایی است که بر روی عرصه ساخته شده است.
باید به این نکته توجه داشت که در املاک شخصی، عرصه و اعیان هر دو به یک شخص تعلق دارد و یک شخص صاحب تمامی ملک است ولی در خصوص برج ها، ساخنمان های چند طبقه و مشاعی، مالکان صاحب اعیان و بخشی از عرصه هستند.
نکته بسیار مهم این است که هنگامی افراد جامعه قصد تخریب و نوسازی یک ملک را دارند بحث عرصه و اعیان موضوعیت پیدا می کند به دلیل اینکه هر یک از صاحبان و مالکان اعیان با توجه به قدرالسهم خود از عرصه بهره می برند یعنی اینکه هر چقدر عرصه زیاد و اعیان کمتر باشد قدرالسهم آن ها نیز نسبت به عرصه بیشتر خواهد شد و دارای ارزش بیشتری است.
باید توجه داشت که در بسیاری از ساختمان ها اعیان تفکیک و مالکان آن در سند رسمی مشخص می گردند ولی در خصوص عرصه می بایست مراحل مربوطه طی شود چرا که این موضوع هنگام تخریب و نوسازی ملک موضوعیت پیدا می کند.
همچنین در خصوص زمین و بنای ملک پدری باید هر یک از وراث توجه داشته باشند که اگر اعیان به تنهایی تقسیم شود و سهم وارثان از عرصه مشخص نگردد، در هنگام تخریب و یا نوسازی ملک ممکن است با مشکل روبرو شوند لذا با در دست داشتن مدارک و مستندات قانونی می بایست به شهرداری مراجعه نموده و تقاضای تفکیک عرصه دهند.
به طور کلی مراحل تفکیک عرصه شامل تقاضای نقشه تفکیک پلاک از شهرداری توسط مالکین، آماده سازی نقشه مصوبه، تطبیق نقشه شهرداری با سند مالکیت، تنظیم صورت مجلس تفکیکی توسط نماینده اداره ثبت، ارسال یک نسخه به دفتر اسناد رسمی و… است.
پاسخ به پرسش مخاطب در خصوص چگونگی تقسیم عرصه و اعیان بین دو شریک با سهام متفاوت
مخاطب گرامی سایت دادگران، در خصوص سوالی که مطرح فرمودید باید گفت چون سند ملک عرصه و اعیان (طبقه اول) بنام پدر شما بوده مطابق قواعد ارث تقسیم شده و از طرفی هم تمام بنای طبقه دوم متعلق به خود برادر شما است چرا که طبقه دوم را با هزینه خود ساخته است و از نظر قانونی مالک آن نیز محسوب می شود.
ولی به صورت کلی شما می توانید نسبت به سهم خود از زمین پدری مدعی باشید. برای دریافت اطلاعات دقیق تر می توانید نسبت به تعیین وقت مشاوره حضوری و یا تلفنی موسسه حقوقی دادگران اقدام نمایید.
مستندات قانونی – تقسیم ملک بین دو شریک با سهم متفاوت
اصل ۴۷ قانون اساسی
مالکیت شخصی که از راه مشروع باشد محترم است. ضوابط آن را قانون معین میکند.
ماده ۵۷۱ قانون مدنی
شرکت عبارت است از اجتماع حقوق مالکین متعدد در شیئی واحد به نحو اشاعه.
ماده ۵۷۴ قانون مدنی
شرکت قهری اجتماع حقوق مالکین است که در نتیجه امتزاج یا ارث حاصل میشود.
ماده ۵۷۵ قانون مدنی
هر یک از شرکاء به نسبت سهم خود در نفع و ضرر سهیم می باشد مگر اینکه برای یک یا چند نفر از آنها در مقابل عملی سهم زیادتری منظور شده باشد.
ماده ۵۸۱ قانون مدنی
تصرفات هر یک از شرکاء در صورتی که بدون اذن یا خارج از حدود اذن باشد فضولی بوده و تابع مقررات معاملات فضولی خواهد بود.
ماده ۵۸۲ قانون مدنی
شریکی که بدون اذن یا در خارج از حدود اذن تصرف در اموال شرکت نماید ضامن است.
ماده ۵۸۷ قانون مدنی
شرکت به یکی از طرق ذیل مرتفع میشود:
۱) در صورت تقسیم.
۲) در صورت تلف شدن تمام مال شرکت.
ماده ۵۹۱ قانون مدنی
هر گاه تمام شرکاء به تقسیم مال مشترک راضی باشند تقسیم به نحوی که شرکاء تراضی نمایند بعمل میآید و در صورت عدم توافق بین شرکاء حاکم اجبار به تقسیم میکند مشروط بر اینکه تقسیم مشتمل بر ضرر نباشد که در این صورت اجبار جائز نیست و تقسیم باید به تراضی باشد.
ماده ۸۶۷ قانون مدنی
ارث به موت حقیقی یا به موت فرضی مورث تحقق پیدا میکند.
ماده ۸۶۸ قانون مدنی
مالکیت ورثه نسبت به ترکهی متوفی مستقر نمیشود مگر پس از ادای حقوق و دیونی که به ترکهی میت تعلق گرفته.
ماده۹۰۶ قانون مدنی
اگر برای متوفی اولاد یا اولاد اولاد از هر درجه که باشد موجود نباشد هر یک از ابوین در صورت انفراد، تمام ارث را میبرد و اگر پدر و مادر میت هر دو زنده باشند مادر یک ثلث و پدر دو ثلث میبرد لیکن اگر مادر حاجب داشته باشد سدس از ترکه متعلق به مادر و بقیه مال پدر است.
ماده ۹۰۷ قانون مدنی
اگر متوفی ابوین نداشته و یک یا چند نفر اولاد داشته باشد ترکه به طریق ذیل تقسیم میشود:اگر فرزند، منحصر به یکی باشد خواه پسر خواه دختر تمام ترکه به او میرسد.اگر اولاد متعدد باشند ولی تمام پسر، یا تمام دختر، ترکه بین آنها بالسویه تقسیم میشود. اگر اولاد متعدد باشند و بعضی از آنها پسر و بعضی دختر، پسر دو برابر دختر میبرد.
ماده ۹۰۸ قانون مدنی
هر گاه پدر یا مادر متوفی یا هر دو ابوین او موجود باشد با یک دختر فرض هر یک از پدر و مادر سدس ترکه و فرض دختر نصف آن خواهد بود و ما بقی بین تمام وراث به نسبت فرض آنها تقسیم شود مگر این که مادر حاجب داشته باشد که در این صورت مادر از مابقی چیزی نمیبرد.
ماده ۹۰۹ قانون مدنی
هر گاه پدر یا مادر متوفی یا هر دو ابوین او موجود باشند با چند دختر، فرض تمام دخترها دو ثلث ترکه خواهد بود که بالسویه بین آنها تقسیم میشود و فرض هر یک از پدر و مادر یک سدس و مابقی اگر باشد بین تمام ورثه به نسبت فرض آنها تقسیم میشود مگر این که مادر حاجب داشته باشد در این صورت مادر از باقی چیزی نمیبرد.
ماده ۹۱۰ قانون مدنی
هر گاه میت اولاد داشته باشد گر چه یک نفر، اولاد اولاد او ارث نمیبرند.
ماده ۹۱۱ قانون مدنی
هر گاه میت اولاد بلاواسطه نداشته باشد اولاد اولاد او قائممقام اولاد بوده و بدین طریق جزو وراث طبقه اول محسوب و با هر یک از ابوین که زنده باشد ارث میبرد. تقسیم ارث بین اولاد بر حسب نسل به عمل میآید: یعنی هر نسل حصهی کسی را میبرد که به توسط او به میت میرسد. بنابراین اولاد پسر دو برابر اولاد دختر میبرند. در تقسیم بین افراد یک نسل، پسر دو برابر دختر میبرد.
ماده ۹۱۲ قانون مدنی
اولاد اولاد تا هر چه که پایین بروند به طریق مذکور در ماده فوق ارث میبرند با رعایت این که اقرب به میت ابعد را محروم میکند.
