با سلام.بنده یک هکتار زمین ارث پدری را به برادرم فروخته ام چند سال پیش و کنار و دور زمین پدری ما مقداری زمین بود که کسی صاحب ان نبود والان برادرم با برادر دیگر من زمین تبعیض کردن و من الان میگویم من یک هکتار فروخته ام و زیر زمین که حدود ۷ جریب میباشد را نفروخته ام و میخوامش که برادری که الان زمین دست او است نمیدهد.الان وضعیت مالکیت اضافه متراژ زمین به چه شکل است ؟ مال منه یا برادرم ؟ با تشکر
پاسخ – مالک اضافه متراژ زمین فروخته شده چه کسی است ؟
قانونگذار در فرض کمتر یا بیشتر بودن مقدار مبیع نسبت به میزان توافق شده، قواعد حقوقی خاصی را برای حل اختلاف پیش بینی نموده است
قانون مدنی اقدام به وضع احکامی در مورد ملکی که بر مبنای داشتن مساحت معین مورد معامله قرار گرفته اما بعد فقدان مساحت مورد توافق آشکار میشود، نموده و فروض مختلفی را از هم تفکیک و احکام آن را بیان نموده است.
به علاوه، در قانون ثبت هم فرض خاصی مورد توجه قرار گرفته و حکم آن بیان شده است.
طرفین قرارداد، مقدار مبیع را هنگام انعقاد آن مشخص میکنند.با وجود این، ممکن است بعداً معلوم گردد، مبیع کمتر یا بیشتر از میزان مورد توافق است. قانون مدنی در مواد ۳۵۵ ،۳۸۴ و ۳۸۵ قواعد حقوقی حاکم بر این موضوع را بیان نموده است. مطابق مواد مذکور کمیت ممکن است جنبه وصفی داشته و صرفا موضوع را توصیف نماید، یا هر جز مبیع در برابر جزیی از ثمن قرار گیرد:
• مقدار به عنوان وصف مبیع: مطابق ماده ۳۵۵ اگر ملکی بشرط داشتن مساحت معین فروخته شود و بعد معلوم گردد کمتر از آن مقدار است، مشتری حق فسخ معامله را خواهد داشت و اگر معلوم شود که بیشتر است بایع میتواند آن را فسخ کند مگر اینکه در هر دو صورت طرفین به محاسبه زیاده یا نقیصه تراضی نمایند.همچنین به موجب ماده ۳۸۵ اگر مبیع از قبیل خانه یا فرش باشد که تجزیه آن بدون ضرر ممکن نمیشود و به شرط بودن مقدار معین فروخته شده ولی در حین تسلیم کمتر یا بیشتر در آید در صورت اولی مشتری و در صورت دوم بایع حق فسخ خواهد داشت. لازم به ذکر است حق فسخ مذکور به متضرر جاهل داده میشود و برای شخص که عالم به موضوع است نمیتوان قائل به حق فسخ شد؛ زیرا در این صورت او اقدام به زیان خود کرده است.
• مقدار بیانگر میزان تعهد: در این فرض، ملک دارای چنان ارزشی است که هر جزئش در برابر جزئی از ثمن قرار میگیرد؛ چنانکه در اکثر شهرها، قیمت آپارتمان موضوع عقد بیع بر اساس مساحت آن تعیین شده و هر مترش در برابر مقداری از ثمن به فروش میرسد. در نتیجه با فقدان قسمتی از موضوع، قرارداد تجزیه و مطابق قاعده انحلال عقد واحد به عقود متعدد، قرارداد نسبت به بخش غیر موجود باطل (ماده ۳۶۱ قانون مدنی) و نسبت به قسمت موجود صحیح است.
در نتیجه مطابق ماده ۳۸۴ قانون مدنی، مشتری حق دارد که بیع را فسخ کند یا قیمت موجود را با تادیه حصه ای از ثمن به نسبت موجود قبول نماید و اگر مبیع بیشتر از مقدار تعیین شده باشد، زیاده مال بایع است.
حق اعطا شده به خریدار در فرض کمتر بودن مبیع نسبت به میزان توافق، از مصادیق خیار تبعض صفقه است (ماده ۴۴۱ قانون مدنی) که قانونگذار در صورت جهل متضرر به بطلان بعض قرارداد، به او حق داده است بخش صحیح قرارداد را فسخ و ثمن را در صورت پرداخت مسترد دارد یا بخش صحیح قرارداد را قبول و نسبت به بخش باطل، تقسط ثمن را درخواست نماید، اما در صورت علم به بطلان، امکان فسخ بخش صحیح قرارداد وجود ندارد بلکه خریدار صرفا میتواند تقسیط ثمن را مطالبه نماید.در این حالت، در فرض بیشتر بودن مبیع، مازاد متعلق به فروشنده است؛ زیرا نسبت به این بخش اساسا قراردادی منعقد نشده است.
نکته قابل توجه این است که مازاد ملک در این صورت بصورت مشاعی می باشد زیرا یک قطعه ملک با حدود و مساحت معین فروخته شده است نه بخش مشخصی از آن تا گفته شود، مازاد مفروزاً در ملکیت فروشنده باقی مانده است. بنابراین سهم فروشنده بخش مشاعی از ملک است که این امر به ضرر خریدار است؛ زیرا ملکی را که او بر اساس مفروز بودن خریده، در واقع مشاع است؛ به همین خاطر باید این حق را داشته باشد که بر مبنای عیب (شرکت) قرارداد را فسخ نماید.
بدیهی است اعمال قواعد حقوقی فوق، ناظر به فرض عدم توافق طرفین در این باره می باشد.
قانونگذار در قانون ثبت در خصوص فرض اضافه مساحت ملک دارای سند مالکیت که با سند رسمی منتقل شده، اقدام به وضع قاعده ای متفاوت با احکام فوق نمود؛ به موجب ماده ۱۴۹ قانون ثبت، نسبت به ملکی که با مساحت معین مورد معامله قرار گرفته باشد و بعداً معلوم شود اضافه مساحت دارد ذینفع میتواند قیمت اضافی را بر اساس ارزش مندرج در اولین سند انتقال و سایر هزینه های قانونی معامله، به صندوق ثبت تودیع و تقاضای اصلاح سند خود را بنماید.
در صورتی که اضافه مساحت در محدوده سند مالکیت بوده و به مجاورین تجاوزی نشده باشد و در عین حال مالک و خریدار نسبت به اضافه مذکور قراری داده نشده باشد، اداره ثبت اسناد را اصلاح و به ذینفع اخطار مینماید تا وجه تودیع را از صندوق ثبت دریافت کند. عدم مراجعه فروشنده برای دریافت وجه در مدت زائد بر ده سال از تاریخ اصلاح سند اعراض محسوب میشود و وجه به حساب درآمد اختصاصی ثبت واریز میگردد.
لازم به ذکر است این ماده صرفا املاک دارای سند مالکیت را در بر میگیرد و املاک غیر آن از شمولش خارج بوده و تابع مواد قانون مدنی است. به علاوه، ماده ۱۴۹ قانون ثبت صرفا حاکم بر فرض اضافه مساحت ملک است، بنابراین در فرض کسر مساحت، مواد ۳۵۵ و ۳۸۴ قانون مدنی اعمال میگردد.
پاسخ به پرسش مخاطب در خصوص مالکیت اضافه متراژ زمین
♦ در پاسخ به پرسش شما در خصوص وضعیت مالکیت اضافه متراژ زمین باید گفت این مورد شامل فرضی است که مساحت بیانگر میزان تعهد می باشد. در این حالت، در صورتی که مبیع زیادتر باشد برابر قسمت انتهایی ماده ۳۸۴ قانون مدنی، زیاده مال بایع است.
♦ بنابراین شما نسبت به مقدار زیاده مالک می باشید و در صورت اعتراض مشتری در مقام دفاع به این ماده استناد نمایید. البته مشتری می تواند در صورت جهل به این موضوع بیع را نسبت به بقیه آن نیز فسخ نماید (خیار تبعض صفقه) و یا اینکه از عوض به میزان کسری بکاهد.
نکته بسیار مهم : البته در این خصوص حکم مندرج در ماده ۱۴۹ قانون ثبت نیز قابل تامل است و به نظر نگارنده فرض سوال به مورد مذکور در ماده مورد اشاره نزدیکتر است که می گوید :
نسبت به ملکی که با مساحت معین مورد معامله قرار گرفته باشد و بعداً معلوم شود اضافه مساحت دارد ذینفع میتواند قیمت اضافی را بر اساس ارزش مندرج در اولین سند انتقال و سایر هزینههای قانونی معامله به صندوق ثبت تودیع و تقاضای اصلاح سند خود را بنماید.در صورتی که اضافه مساحت در محدوده سند مالکیت بوده و به مجاورین تجاوزی نشده و در عین حال بین مالک و خریدار نسبت به اضافه مذکور قراری داده نشده باشد، اداره ثبت، سند را اصلاح و به ذینفع اخطار مینماید تا وجه تودیعی را از صندوق ثبت دریافت دارد. عدم مراجعه فروشنده برای دریافت وجه در مدتی زاید بر ده سال از تاریخ اصلاح سند اعراض محسوب و وجه به حساب درآمد اختصاصی ثبت واریز میشود.
تبصره – در مواردی که تعیین ارزش اضافه مساحت میسر نباشد ارزش اضافه مساحت در زمان اولین معامله به وسیله ارزیاب ثبت معین خواهد شد.
مستندات قانونی – مالکیت اضافه متراژ ملک
ماده ۳۵۵ قانون مدنی
اگر ملکی به شرط داشتن مساحت معین فروخته شده باشد و بعد معلوم شود که کمتر از آن مقدار است و مشتری حق فسخ معامله را خواهد داشت و اگر معلوم شود که بیشتر است بایع میتواند آن را فسخ کند مگر این که در هر دو صورت طرفین به محاسبه زیاده با نقیصه تراضی نمایند.
ماده ۳۶۱ قانون مدنی
اگر در بیع عین معین معلوم شود که مبیع وجود نداشته بیع باطل است.
ماده ۳۸۴ قانون مدنی
هر گاه در حال معامله مبیع از حیث مقدار معین بوده و در وقت تسلیم کمتر از آن مقدار در آید مشتری حق دارد که بیع را فسخ کند یا قیمت موجود را با تادیه حصهای از ثمن به نسبت موجود قبول نماید و اگر مبیع زیاده از مقدار معین باشد زیاده مال بایع است.
ماده ۳۸۵ قانون مدنی
اگر مبیع از قبیل خانه یا فرش باشد که تجزیه آن بدون ضرر ممکن نمیشود و به شرط بودن مقدار معین فروخته شده ولی در حین تسلیم کمتر یا بیشتر در آید در صورت اولی مشتری و در صورت دوم بایع حق فسخ خواهد داشت.
ماده ۴۴۱ قانون مدنی
خیار تبعض صفقه وقتی حاصل میشود که عقد بیع نسبت به بعض مبیع به جهتی از جهات باطل باشد در این صورت مشتری حق خواهد داشت بیع را فسخ نماید یا به نسبت قسمتی که بیع واقع شده است قبول کند و نسبت به قسمتی که بیع باطل بوده است ثمن را استرداد کند.
ماده ۱۴۹ قانون ثبت اسناد و املاک
نسبت به ملکی که با مساحت معین مورد معامله قرار گرفته باشد و بعداً معلوم شود اضافه مساحت دارد ذینفع میتواند قیمت اضافی را بر اساس ارزش مندرج در اولین سند انتقال و سایر هزینههای قانونی معامله به صندوق ثبت تودیع و تقاضای اصلاح سند خود را بنماید.
در صورتی که اضافه مساحت در محدوده سند مالکیت بوده و به مجاورین تجاوزی نشده و در عین حال بین مالک و خریدار نسبت به اضافه مذکور قراری داده نشده باشد، اداره ثبت، سند را اصلاح و به ذینفع اخطار مینماید تا وجه تودیعی را از صندوق ثبت دریافت دارد. عدم مراجعه فروشنده برای دریافت وجه در مدتی زاید بر ده سال از تاریخ اصلاح سند اعراض محسوب و وجه به حساب درآمد اختصاصی ثبت واریز میشود.
تبصره – در مواردی که تعیین ارزش اضافه مساحت میسر نباشد ارزش اضافه مساحت در زمان اولین معامله به وسیله ارزیاب ثبت معین خواهد شد.
