مسئولیت پرداخت هزینه های نگهداری مورد اجاره

اگر مکان ورزشی در دوران کرونا که با مصوبه ستاد کرونا تعطیل شده باشد مسئولیت نگهداری آن بر عهده مستاجر است یا موجر و در ضمن لوله آب با رشد درختهای اطراف مجموعه باعث ترکیدگی لوله آب شده است ویک مبلغ نجومی برای قبض آب آمده است درخت هم مال موجر می باشد الان چه کسی باید آن قبض و هزینه های نگهداری مورد اجاره را پرداخت نماید ؟

پاسخ – چه کسی باید هزینه های نگهداری مورد اجاره را بپردازد ؟

اجاره عبارت است از تملک منافع یک موضوع توسط مستأجر در مقابل پرداخت مبلغی به عنوان اجاره بها به موجر. اجاره عقدی است معوض یعنی موجر در برابر مال الاجاره معین، مورد اجاره را در اختیار مستأجر قرار میدهد.

بنابراین مستأجر در مقابل منفعتی که از مورد اجاره می برد مالی یا پولی به موجر میدهد یا تعهد میکند که در موعد مقرر آن را به موجر بپردازد و اگر در عقد مال الاجاره معین نشود، عقد اجاره باطل است.

اجاره باید دارای مدت باشد و به مستأجر حق داده شود، در مدت معینی از منافع مورد اجاره استفاده کند.

گاهی ممکن است قرارداد اجاره از روز اول به وجود نیاید، مثلاً موجر یا مستأجر صغیر یا مجنون باشد؛ در این صورت اجاره باطل است و مستأجر مکلف نیست مبلغی را که به عنوان مال الاجاره معین شده است، پرداخت کند و چون قرارداد اجاره بسته نشده است مستأجر حق ندارد به تصرف خود ادامه دهد، بلکه موظف است مورد اجاره را تخلیه و به نماینده قانونی ملک یعنی ولی یا قیم تحویل دهد.

البته اگر طرف عقد صغیر ممیز باشد عقد غیر نافذ است، و اگر مستأجر از آن استفاده کرده باشد باید اجرت المثل آن یعنی مبلغی را که کارشناس معین میکند بپردازد.

گاهی قرارداد اجاره صحیح بسته می شود ولی بعداً حوادثی رخ میدهد که قرارداد اجاره را باطل میکند. موارد این بطلان عبارتند از:

۱- تلف مورد اجاره: اگر مورد اجاره در مدتی که در اجاره دیگری است تلف شود، مثلاً سیل یا زلزله آن را از بین ببرد، در این صورت قرارداد اجاره از تاریخ تلف شدن مورد اجاره، باطل میشود.
۲- از بین رفتن قابلیت انتفاع مورد اجاره : ممکن ست مورد اجاره تلف نشود و از بین نرود ولی اشکالی در آن پیدا شود که مستأجر نتواند از آن استفاده ببرد. در این صورت اگر امکان داشته باشد عیب مورد اجاره را رفع کرد و آماده بهره برداری نمود مالک باید عین بوجود آمده را رفع کند، زیرا در قرارداد اجاره تعهد کرده است مورد اجاره را آماده بهره برداری در اختیار مستأجر قرار دهد و اگر رفع عیب از مورد اجاره امکانپذیر نباشد طبق ماده ۴۸۱ قانون مدنی قرارداد اجاره برای مدت باقیمانده باطل می شود.

از وظایف مستأجر اینست که از مورد اجاره همان استفاده ای را بکند که در قرارداد اجاره مقرر شده است بنابراین مستأجر حق ندارد محلی را که برای سکونت اجاره کرده تبدیل به فروشگاه نماید.

تبدیل و تغییر مصرف مورد اجاره خود از مصادیق تعدی و تفریط است. بنابراین مسئولیت مستأجر در صورت تغییر دادن مصرف مورد اجاره شبیه مسئولیت ویی در تعدی و تفریط نسبت به مورد اجاره است و ضامن خسارت وارده می باشد.

ممکن است در قرارداد اجاره مصرف مورد اجاره مشخص نشده باشد، در این صورت مستأجر نمی تواند آزادانه و به هر نحو که مایل باشد در آن تصرف کند، بلکه باید با توسل به قرائن و اوضاع و احوال قصد مشترک طرفین قرارداد اجاره را تشخیص داد و احراز کرد که، منظور از اجاره استعمال مورد اجاره برای چه نوع انتفاع و چگونه مصرفی بوده است.

بنابراین اگر مورد اجاره را به مالک مسترد و بدون اذن در تصرف خود نگه دارد، موجر برای مدت مزبور مستحق اجرت المثل خواهد بود.

در واقع هرگاه در پایان اجاره مستأجر مورد اجاره را بدون اذن مالک در تصرف دارد و یا با قبول این فرض که اذن سابق موجر ادامه یافته و تا زمانی که مورد اجاره را مطالبه نکند این اذن باقی خواهد ماند، سمت امانت مستأجر نیز ادامه دارد.

قانون مدنی سکوت موجر و عدم اقدام به تخلیه را دلیل رضایت او بر ادامه استفاده مستأجر دانسته است. بنابراین مستأجر در این حالت غاصب نیست و حکم غصب بر تصرف وی جریان ندارد و اگر مستأجر مکلف است مال الاجاره ای را که سابقا می پرداخته است به موجر بپردازد.

ولی اگر مدت اجاره پایان یابد و موجر از طریق اظهارنامه رسمی درخواست تخلیه کند و مستأجر بدون عذر موجه از تخلیه و رد مورد اجاره به مالک امتناع کند، در حکم غاصب است و علاوه بر اینکه باید اجرت المثل مورد اجاره را بپردازد (هرچند استفاده ای از آن نکرده باشد) ضامن و مسئول تلف یا هر نقص و عیبی خواهد بود که به عین مورد اجاره وارد میشود.

پاسخ به پرسش مخاطب در خصوص مسئولیت پرداخت هزینه های نگهداری مورد اجاره

♦ در پاسخ به پرسش شما در خصوص مسئولیت پرداخت هزینه های نگهداری مورد اجاره باید گفت به موجب ماده ۴۸۶ قانون مدنی تعمیرات و کلیه مخارجی که در عین مستاجره برای امکان انتفاع از آن لازم است به عهده مالک است مگر آنکه شرط خلاف شده یا‌ عرف بلد بر خلاف آن جاری باشد و همچنین است آلات و ادواتی که برای امکان انتفاع از عین مستاجره لازم میباشد.

♦ بنابراین، تعمیرات اساسی و کلی خانه برعهده صاحبخانه است و صاحبخانه وظیفه دارد تمامی تلاش خود را جهت حفظ مورد اجاره داده شده به ‌کار بندد و درصورتی که صاحبخانه در این زمینه کوتاهی کند، مستأجر می ‌تواند از حق فسخ استفاده کند یا الزام صاحبخانه را به تعمیرات اساسی بخواهد.

♦ لازم به ذکر است به موجب ماده ۵۰۲ قانون مدنی اگر مستاجر در عین مستاجره بدون اذن موجر تعمیراتی نماید حق مطالبه قیمت آن را نخواهد داشت.
♦ بنابراین، بستگی دارد منظور شما از هزینه ی نگهداری چه هزینه ای باشد. تعمیرات اساسی همچون درست کردن لوله ی آب برعهده ی موجر است اما به موجب ماده ۲۰ قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶، تعمیرات جزئی و همچنین تزئین و تعمیری که مربوط به استفاده از مورد اجاره باشد، با مستأجر خواهد بود.

در رابطه با امکان اعتراض به قرار جلب به دادرسی باید گفت به موجب ماده ۲۷۰ قانون آیین دادرسی کیفری، قرارهای قابل اعتراض که از سوی دادسرای صادر می گردند، شامل قرارهای زیر می باشند:

۱- قرار منع و موقوفی تعقیب و اناطه به تقاضای شاکی
۲- قرار بازداشت موقت، ابقاء و تشدید تامین به تقاضای متهم
۳- قرار تامین خواسته به تقاضای متهم

بنابراین باید گفت با توجه به قرارهای اشاره شده در ماده بالا، سایر قرارها ازجمله قرار جلب به دادرسی قابل اعتراض نمی باشند چرا که موارد فوق، حصری است.

پاسخ به پرسش مخاطب در خصوص امکان اعتراض به قرار جلب به دادرسی

♦ در پاسخ به پرسش شما در مورد امکان اعتراض به قرار جلب به دادرسی باید گفت قرار جلب به دادرسی قابل اعتراض نمی باشد. شما می باید بعد از صدور این قرار و موافقت دادستان با آن، در دادگاه حاضر شده و به دفاع از خود بپردازید و اثبات کند که جرم مذکور را مرتکب نشده یا جرم شما با آنچه در کیفرخواست آمده است فرق دارد. در این خصوص می توانید از همراهی وکیل کیفری متخصص بهره مند گردید.

مستندات قانونی – مسئول هزینه های مورد اجاره

ماده ۴۶۶ قانون مدنی
اجاره عقدی است که به موجب آن مستاجر مالک منافع عین مستاجره میشود. اجاره دهنده را موجر و اجاره کننده را مستاجر و مورد ‌اجاره را عین مستاجره گویند.
ماده ۴۶۷ قانون مدنی
مورد اجاره ممکن است اشیاء یا حیوان یا انسان باشد.
ماده ۴۶۸ قانون مدنی
در اجاره اشیاء مدت اجاره باید معین شود و الا اجاره باطل است.
ماده ۴۶۹ قانون مدنی
مدت اجاره از روزی شروع میشود که بین طرفین مقرر شده است و اگر در عقد اجاره ابتدای مدت ذکر نشده باشد از وقت عقد ‌محسوب است.
ماده ۴۷۰ قانون مدنی
در صحت اجاره قدرت بر تسلیم عین مستاجره شرط است.
ماده ۴۷۱ قانون مدنی
برای صحت اجاره باید انتفاع از عین مستاجره با بقاء اصل آن ممکن باشد.
ماده ۴۷۲ قانون مدنی
عین مستاجره باید معین باشد و اجاره عین مجهول یا مردد باطل است.
ماده ۴۷۳ قانون مدنی
لازم نیست که موجر مالک عین مستاجره باشد ولی باید مالک منافع آن باشد.
ماده ۴۷۴ قانون مدنی
مستاجر میتواند عین مستاجره را به دیگری اجاره بدهد مگر اینکه در عقد اجاره خلاف آن شرط شده باشد.
ماده ۴۷۵ قانون مدنی
اجاره مال مشاع جائز است لیکن تسلیم عین مستاجره موقوف است به اذن شریک.
ماده ۴۷۶ قانون مدنی
موجر باید عین مستاجره را تسلیم مستاجر کند و در صورت امتناع موجر اجبار میشود و در صورت تعذر اجبار مستاجر خیار فسخ ‌دارد.
ماده ۴۷۷ قانون مدنی
موجر باید عین مستاجره را در حالتی تسلیم نماید که مستاجر بتواند استفاده مطلوبه از آن را بکند.
ماده ۴۷۸ قانون مدنی
هر گاه معلوم شود عین مستاجره در حال اجاره معیوب بوده مستاجر میتواند اجاره را فسخ کند یا به همان نحوی که بوده است اجاره را‌ با تمام اجرت قبول کند ولی اگر موجر رفع عیب کند به نحوی که به مستاجر ضرری نرسد مستاجر حق فسخ ندارد.
ماده ۴۷۹ قانون مدنی
عیبی که موجب فسخ اجاره میشود عیبی است که موجب نقصان منفعت یا صعوبت در انتفاع باشد.
ماده ۴۸۰ قانون مدنی
عیبی که بعد از عقد و قبل از قبض منفعت در عین مستاجره حادث شود موجب خیار است و اگر عیب در اثناء مدت اجاره حادث شود ‌نسبت به بقیه مدت خیار ثابت است.
ماده ۴۸۱ قانون مدنی
هر گاه عین مستاجره به واسطه عیب از قابلیت انتفاع خارج شده و نتوان رفع عیب نمود اجاره باطل میشود.
ماده ۴۸۲ قانون مدنی
اگر مورد اجاره عین کلی باشد و فردی که موجر داده معیوب درآید مستاجر حق فسخ ندارد و میتواند موجر را مجبور به تبدیل آن‌ نماید و اگر تبدیل آن ممکن نباشد حق فسخ خواهد داشت.
ماده ۴۸۳ قانون مدنی
اگر در مدت اجاره عین مستاجره به واسطه حادثه کلاً یا بعضاً تلف شود از زمان تلف نسبت به مقدار تلف شده منفسخ میشود و در‌صورت تلف بعض آن مستاجر حق دارد اجاره را نسبت به بقیه فسخ کند یا فقط مطالبه تقلیل نسبی مال‌الاجاره نماید.
ماده ۴۸۴ قانون مدنی
موجر نمیتواند در مدت اجاره در عین مستاجره تغییری دهد که منافی مقصود مستاجر از استیجار باشد.
ماده ۴۸۵ قانون مدنی
اگر در مدت اجاره در عین مستاجره تعمیراتی لازم آید که تاخیر در آن موجب ضرر موجر باشد مستاجر نمیتواند مانع تعمیرات مزبوره‌ گردد اگر چه در مدت تمام یا قسمتی از زمان تعمیر نتواند از عین مستاجره کلاً یا بعضاً استفاده نماید در این صورت حق فسخ اجاره را خواهد داشت.
ماده ۴۸۶ قانون مدنی
تعمیرات و کلیه مخارجی که در عین مستاجره برای امکان انتفاع از آن لازم است به عهده مالک است مگر آنکه شرط خلاف شده یا‌ عرف بلد بر خلاف آن جاری باشد و همچنین است آلات و ادواتی که برای امکان انتفاع از عین مستاجره لازم میباشد.
ماده ۴۸۷ قانون مدنی
هر گاه مستاجر نسبت به عین مستاجره تعدی یا تفریط نماید و موجر قادر بر منع آن نباشد موجر حق فسخ دارد.
ماده ۴۸۸ قانون مدنی
اگر شخص ثالثی بدون ادعاء حقی در عین مستاجره یا منافع آن مزاحم مستاجر گردد در صورتی که قبل از قبض باشد مستاجر حق فسخ ‌دارد و اگر فسخ ننمود میتواند برای رفع مزاحمت و مطالبه اجرت‌المثل به خود مزاحم رجوع کند و اگر مزاحمت بعد از قبض واقع شود حق فسخ ندارد ‌و فقط میتواند به مزاحم رجوع کند.
ماده ۴۸۹ قانون مدنی
اگر شخصی که مزاحمت مینماید مدعی حق نسبت به عین مستاجره یا منافع آن باشد مزاحم نمیتواند عین مزبور را از ید مستاجر ‌انتزاع نماید مگر بعد از اثبات حق با طرفیت مالک و مستاجر هر دو.
ماده ۴۹۰ قانون مدنی
مستاجر باید:
اولاً- در استعمال عین مستاجره به نحو متعارف رفتار کرده و تعدی یا تفریط نکند.
ثانیاً- عین مستاجره برای همان مصرفی که در اجاره مقرر شده و در صورت عدم تعیین در منافع مقصوده که از اوضاع و احوال استنباط میشود ‌استعمال نماید.
ثالثاً- مال‌الاجاره را در مواعدی که بین طرفین مقرر است تادیه کند و در صورت عدم تعیین موعد نقداً باید بپردازد.
ماده ۴۹۱ قانون مدنی
اگر منفعتی که در اجاره تعیین شده است به خصوصیت آن منظور نبوده مستاجر میتواند استفاده منفعتی کند که از حیث ضرر مساوی یا ‌کمتر از منفعت معینه باشد.
ماده ۴۹۲ قانون مدنی
اگر مستاجر عین مستاجره را در غیر موردی که در اجاره ذکر شده باشد یا از اوضاع و احوال استنباط میشود استعمال کند و منع آن ‌ممکن نباشد موجر حق فسخ اجاره را خواهد داشت.
ماده ۴۹۳ قانون مدنی
مستاجر نسبت به عین مستاجره ضامن نیست به این معنی که اگر عین مستاجره بدون تفریط یا تعدی او کلاً یا بعضاً تلف شود مسئول نخواهد بود ولی اگر مستاجر تفریض یا تعدی نماید ضامن است اگر چه نقص در ‌نتیجه تفریط یا تعدی حاصل نشده باشد.
ماده ۴۹۴ قانون مدنی
عقد اجاره به محض انقضاء مدت بر طرف میشود و اگر پس از انقضاء آن مستاجر عین مستاجره را بدون اذن مالک مدتی در تصرف‌ خود نگاه دارد موجر برای مدت مزبور مستحق اجرت‌المثل خواهد بود اگر چه مستاجر استیفاء منفعت نکرده باشد و اگر با اجازه مالک در تصرف نگه دارد وقتی باید اجرت‌المثل بدهد که استیفاء منفعت کرده باشد مگر اینکه مالک اجازه داده باشد که مجاناً استفاده نماید.
ماده ۴۹۵ قانون مدنی
اگر برای تادیه مال‌الاجاره ضامنی داده شده باشد ضامن مسئول اجرت‌المثل مذکور در ماده فوق نخواهد بود.
ماده ۴۹۶ قانون مدنی
عقد اجاره به واسطه تلف شدن عین مستاجره از تاریخ تلف باطل می‌شود و نسبت به تخلف از شرایطی که بین موجر و مستاجر مقرر‌ است خیار فسخ از تاریخ تخلف ثابت میگردد.
ماده ۴۹۷ قانون مدنی
عقد اجاره به واسطه فوت موجر یا مستاجر باطل نمیشود ولیکن اگر موجر فقط برای مدت عمر خود مالک منافع عین مستاجره بوده ‌است اجاره به فوت موجر باطل میشود اگر شرط مباشرت مستاجر شده باشد به فوت مستاجر باطل میگردد.
ماده ۴۹۸ قانون مدنی
اگر عین مستاجره به دیگری منتقل شود اجاره به حال خود باقی است مگر اینکه موجر حق فسخ در صورت نقل را برای خود شرط ‌کرده باشد.
ماده ۴۹۹ قانون مدنی
هر گاه متولی با ملاحظه صرفه وقف مال موقوفه را اجاره دهد اجاره به فوت او باطل نمیگردد
ماده ۵۰۰ قانون مدنی
در بیع شرط مشتری میتواند مبیع را برای مدتی که بایع حق خیار ندارد اجاره دهد واگر اجاره منافی با خیار بایع باشد به وسیله جعل ‌خیار یا نحو آن حق بایع را محفوظ دارد و الا اجاره تا حدی که منافی با حق بایع باشد باطل خواهد بود.
ماده ۵۰۱ قانون مدنی
اگر در عقد اجاره مدت بطور صریح ذکر نشده و مال‌الاجاره هم از قرار روز یا ماه یا سالی فلان مبلغ معین شده باشد اجاره برای یک روز یا یک ماه یا یک سال صحیح خواهد بود و اگر مستاجر عین مستاجره را بیش از مدتهای مزبوره در تصرف خود نگاه دارد و موجر هم تخلیه ید او را‌ نخواهد موجر به موجب مراضات حاصله برای بقیه مدت و به نسبت زمان تصرف مستحق اجرت مقرر بین طرفین خواهد بود.
ماده ۵۰۲ قانون مدنی
اگر مستاجر در عین مستاجره بدون اذن موجر تعمیراتی نماید حق مطالبه قیمت آن را نخواهد داشت.
ماده ۵۰۳ قانون مدنی
هر گاه مستاجر بدون اجازه موجر در خانه یا زمینی که اجاره کرده وضع بنا یا غرس اشجار کند هر یک از موجر و مستاجر حق دارد هر‌ وقت بخواهد بنا را خراب یا درخت را قطع نماید دراین صورت اگر در عین مستاجره نقصی حاصل شود بر عهده مستاجر است.
ماده ۵۰۴ قانون مدنی
هر گاه مستاجر به موجب عقد اجاره مجاز در بنا یا غرس بوده موجر نمیتواند مستاجر را به خراب کردن یا کندن آن اجبار کند و بعد از‌ انقضاء مدت اگر بنا یا درخت در تصرف مستاجر باقی بماند موجر حق مطالبه اجرت‌المثل زمین را خواهد داشت و اگر در تصرف موجر باشد مستاجر ‌حق مطالبه اجرت‌المثل بنا یا درخت را خواهد داشت.
ماده ۵۰۵ قانون مدنی
اقساط مال‌الاجاره که به علت نرسیدن موعد پرداخت آن بر ذمه مستاجرمستقرنشده است به موت او حاصل نمیشود.
ماده ۵۰۶ قانون مدنی
در اجاره عقار آفت زراعت از هر قبیل که باشد به عهده مستاجر است مگر اینکه درعقد اجاره طور دیگر شرط شده باشد.

ماده ۲۰ قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶
تعمیرات کلی و اساسی مورد اجاره که مربوط به اصل بنا یا تاسیسات عمده منصوبه در آن از قبیل دستگاههای حرارت مرکزی و تهویه و‌آسانسور باشد به عهده موجر است و تعمیرات جزئی و همچنین تزئین و تعمیری که مربوط به استفاده بهتر از مورد اجاره باشد با مستاجر خواهد بود.