بنده یک واحد آپارتمان را اجاره دادم و ۱۴۰۰/۱۲/۰۳ مهلت ایشان تمام خواهد شد .ایشان هیچ مساعدتی بابت بازدید ملک نداشتند و می دانم که قانونا می توانند از این موضوع خودداری نمایند.من اول بهمن به ایشان اطلاع دادم که ملک را می خواهم اجاره بدهم .ایشان هم گفتند می روند البته با اهانت های بیشمار . بنده بخشی از ودیعه ایشان را بصورت چک رمزدار ارایه نمودم .ملک در طبقه اول هست و ما با بازدید طبقه چهارم را اجاره دادیم .اگر ایشان در روز موعد آپارتمان را برای مستاجر جدید تخلیه نکند بنده می توانم به تعداد روزهایی که گذشته و همچنین ضرر و زبان مستاجر جدید را با اظهارنامه طلب کنم.وجاهت قانونی دارد ؟
پاسخ – آیا اگر مستاجر آپارتمان را تخلیه نکند می توانم بابت تاخیر از او خسارت بگیرم؟
عقد اجاره را میتوان عقدی نامید که بر اساس آن، منافع مورد اجاره در مدت زمان مشخص، جهت استفاده و بهره برداری از آن، توسط موجر در اختیار مستاجر قرار خواهد گرفت.
بر این اساس در مدت زمان مربوطه، مستاجر، مالک منافع مورد اجاره می باشد و موجر مطلقا نمیتواند دخالتی در مایملک خود نماید، بجز مواردی که به موجب قانون، آن هم پس از طی تشریفات و صرفا با حکم دادگاه صالح این حق از مستاجر سلب شود.
اجاره دهنده را موجر و اجاره گیرنده را مستاجر می گویند.
در انعقاد عقد اجاره موجر و مستأجر باید اهلیت داشته باشند یعنی عاقل و بالغ و رشید باشند.
در اجاره لازم نیست موجر مالک باشد. موجر باید مالک منفعتی باشد که به دیگری تحت عنوان اجاره واگذار میکند ولی لازم نیست که حتماً مالک عین مورد اجاره هم باشد.
همچنین در عقد اجاره می باید انتفاع از عین مستاجره با بقاء اصل آن ممکن باشد.
در قرارداد اجاره، موضوع قرارداد که همان منفعت می باشد، می بایست مشخص و معین گردد. این تشخیص و تعیین از طرق گوناگون صورت میپذیرد. در اجاره انسان، منفعت را میتوان از طریق تعیین مدت و یا انجام عمل معین محاسبه نمود، درحالی که در اجاره حیوان، این میزان از طریق تعیین مسافت یا طی نمودن محلی که حیوان به آنجا میرسد مشخص میگردد. اما در اجاره اشیا تعیین منفعت فقط با ذکر مدت امکان پذیر است.
اجاره عقدی است معوض یعنی موجر در برابر مال الاجاره معین، مورد اجاره را در اختیار مستأجر قرار میدهد. بنابراین مستأجر در مقابل منفعتی که از مورد اجاره میبرد مالی یا پولی به موجر میدهد یا تعهد میکند که در موعد مقرر آن را به موجر بپردازد و اگر در عقد مال الاجاره معین نشود، عقد اجاره باطل است.
مقدار پولی که مستأجر به موجر در مقابل استفاده از مورد اجاره میپردازد ممکن است یکجا یا بطور ماهانه یا سالانه یا بیشتر باشد.
اجاره عقدی است لازم؛ قرارداد اجاره را به آسانی نمیتوان بهم زد به این معنی که پس از امضای قرارداد تا زمانی که مدت آن به پایان نرسد اصولاً نه موجر حق دارد اجاره را به میل خود بهم زند و تخلیه مورد اجاره را بخواهد و نه مستأجر حق دارد عقد اجاره را فسخ نماید.
همچنین اگر طرفین یا یکی از آن ها دیوانه شود یا ورشکسته گردد و یا اینکه حالت سفاهت در او بوجود آید، یعنی عقل معاش او ضعیف شود، باز هم عقد اجاره به قوت خود باقیست.
همچنین قرارداد اجاره با فوت موجر یا مستأجر جز در موارد استثنائی باطل نمی شود.
از جمله موارد استثنائی آن وقتی است که موجر فقط برای مدت عمر خود، مالک منفعت مورد اجاره باشد و دوم اینکه در اجاره نامه قید شده باشد که فقط مستأجر حق انتفاع از مورد اجاره را دارد، که در این صورت با فوت مستأجر اجاره منحل می شود.
پاسخ به پرسش مخاطب در خصوص امکان گرفتن خسارت تاخیر تخلیه از مستاجر
♦ در پاسخ به پرسش شما و در رابطه با امکان گرفتن خسارت تاخیر تخلیه از مستاجر باید گفت در صورتی که در قرارداد اجاره شرطی تحت عنوان خسارت تأخیر در تخلیه ملک پیش بینی نشده باشد، موجر برای دریافت خسارت تأخیر تخلیه از مستأجر باید ابتدا اظهارنامه ای برای مستأجر ارسال نموده و به او اعلام کند که طبق قرارداد، ملک در تاریخ مقرر تخلیه نشده و جریمه دیرکرد تخلیه شامل حال مستاجر است.
♦ در این شرایط، اگر همچنان مسأجر ملک را در اسرع وقت تخلیه ننمود، مالک می توان به شورای حل اختلاف مراجعه و پس از تعیین تکلیف از سوی شورای حل اختلاف، مبلغ جریمه را از رهن کسر کند.
مستندات قانونی – مطالبه خسارت تاخیر تادیه از مستاجر
ماده ۲۳۷ قانون مدنی
هر گاه شرط در ضمن عقد شرط فعل باشد اثباتاً یا نفیاً کسی که ملتزم به آنجام شرط شده است باید آن را بجا بیاورد و در صورت تخلف طرف معامله میتواند به حاکم رجوع نموده تقاضای اجبار به وفاء شرط بنماید.
ماده ۴۶۶ قانون مدنی
اجاره عقدی است که به موجب آن مستاجر مالک منافع عین مستاجره میشود. اجاره دهنده را موجر و اجاره کننده را مستاجر و مورد اجاره را عین مستاجره گویند.
ماده ۴۶۷ قانون مدنی
مورد اجاره ممکن است اشیاء یا حیوان یا انسان باشد.
ماده ۴۶۸ قانون مدنی
در اجاره اشیاء مدت اجاره باید معین شود و الا اجاره باطل است.
ماده ۴۶۹ قانون مدنی
مدت اجاره از روزی شروع میشود که بین طرفین مقرر شده است و اگر در عقد اجاره ابتدای مدت ذکر نشده باشد از وقت عقد محسوب است.
ماده ۴۷۰ قانون مدنی
در صحت اجاره قدرت بر تسلیم عین مستاجره شرط است.
ماده ۴۷۱ قانون مدنی
برای صحت اجاره باید انتفاع از عین مستاجره با بقاء اصل آن ممکن باشد.
ماده ۴۷۲ قانون مدنی
عین مستاجره باید معین باشد و اجاره عین مجهول یا مردد باطل است.
ماده ۴۷۶ قانون مدنی
موجر باید عین مستاجره را تسلیم مستاجر کند و در صورت امتناع موجر اجبار میشود و در صورت تعذر اجبار مستاجر خیار فسخ دارد.
ماده ۴۷۸ قانون مدنی
هر گاه معلوم شود عین مستاجره در حال اجاره معیوب بوده مستاجر میتواند اجاره را فسخ کند یا به همان نحوی که بوده است اجاره را با تمام اجرت قبول کند ولی اگر موجر رفع عیب کند به نحوی که به مستاجر ضرری نرسد مستاجر حق فسخ ندارد.
ماده ۴۷۹ قانون مدنی
عیبی که موجب فسخ اجاره میشود عیبی است که موجب نقصان منفعت یا صعوبت در انتفاع باشد.
ماده ۴۸۰ قانون مدنی
عیبی که بعد از عقد و قبل از قبض منفعت در عین مستاجره حادث شود موجب خیار است و اگر عیب در اثناء مدت اجاره حادث شود نسبت به بقیه مدت خیار ثابت است.
ماده ۴۸۱ قانون مدنی
هر گاه عین مستاجره به واسطه عیب از قابلیت انتفاع خارج شده و نتوان رفع عیب نمود اجاره باطل میشود.
