با درود. یکی از وراث قبل از اخذ انحصار وراثت به موجب مبایعه نامه ششدانگ یک قطعه زمین را با ادعای داشتن وکالت از سایر شرکای مشاعی به شخص دیگر میفروشد.وراث چگونه میتوانند اعتراض کنند یا ابطال معامله را بخواهند ؟ آیا در این فرض خریدار حقی دارد؟
آیا معامله سهم شرکای مال مشاع صحیح است و حق خریدار و شرکای مشاعی مخالف چیست ؟
- برای صحت و نفوذ عقد معامله کننده حتما باید مالک باشد یا از طرف مالک صلاحیت و سمت لازم را داشته باشد.
- در مالکیت مشاعی، حق مالکانه شرکا در تمام اجزاء مال منتشر است.بر خلاف مالکیت مفروض که حصه و سهم هر شریک و محدوده آن مشخص است.
- مالک یک سهم در مالکیت مشاعی این حق را دارد که به یکی از شرکا یا شخصی خارج از شرکا وکالت و اختیار فروش بدهد.
- در صورتی که یک شریک بدون رضایت سایرین سهام آنها را بفروشد و وکالت و اختیار فروش هم نداشته باشد معامله نسبت به سهم خودش صحیح و نسبت به سهم سایرین غیر نافذ است.به این معنا که عقد واقع می شود و صحیح است ولی تاثیر و نفوذ آن منوط به اجازه و رضایت صاحبان مال است.
- عقد غیر نافذ از اقسام عقد صحیح است و نه باطل.یعنی قصد انشایی وجود داشته و عقد را بوجود آورده ولی چون رضایت مالک موجود نیست نفوذ و اثر ندارد.
پاسخ به پرسش مخاطب در خصوص وضعیت اعتبار معامله سهم شرکا در مالکیت مشاعی
♦ در خصوص سوال شما در مورد فروش ملک مشاع در صورت عدم رضایت سایر شرکای مشاعی باید گفت فروش سهم خود فروشنده صحیح و غیر قابل خدشه است ولی فروش سهم سایر شرکا فقط در صورت تنفیذ و اعلام رضایت تک تک شرکا صحیح است و معنای معامله غیر نافذ نیز همین است.عدم رضای سایر شرکا می تواند صراحتا با کلام و ابلاغ اظهارنامه یا عملی که موید آن است باشد مثل شکایت خلع ید مشاعی یا تقاضای دستور فروش یا اعمالی از این دست.
♦ در چنین فرضی خریدار اگر آگاه به فقدان سمت فروشنده باشد ضامن تلف عین و منفعت است ولی اگر آگاه نباشد جز در موارد تعدی و تفریط ضامن نیست.ولی حقی از جهت مالکیت در فرض عدم رضایت و عدم اجازه نخواهد داشت.
مستندات قانونی – اعتبار معامله شریک در مالکیت مشاعی
ماده ۲۴۷ به بعد قانون مدنی
معامله به مال غیر جز بعنوان ولایت یا وصایت یا وکالت نافذ نیست ولو اینکه صاحب مال باطنا راضی باشد ولی اگر مالک یا قائم مقام او پس از وقوع معامله آن را اجازه نمود در این صورت معامله صحیح و نافذ می شود.
ماده ۳۵۲ قانون مدنی
بیع فضولی نافذ نیست مگر بعد از اجازه مالک بطوری که در معاملات فضولی مذکوراست.
