در توجیه و توضیح امکان طرح دعوای تجویز انتقال منافع یا اجازه انتقال مورد اجاره می توان این چنین استدلال کرد که ، از مجموع مقررات روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۵۶ چنین بر می آید که قانونگذار در آن زمان و شاید بدلیل ایجاد رغبت در مستاجرین برای خرید سرقفلی یا حق کسب و پیشه و تجارت و نیز اجاره اماکن تجاری، سعی در تقویت موضع مستاجرین داشته و جانب ایشان را گرفته است.مانند اینکه مطابق این قانون انقضاء مدت دلیل تخلیه نیست یا درج شرط ضمن عقد بر خلاف تصریح این قانون معتبر نیست و اینکه ایجاد شهرت کسبی قابل تقویم به وجه نقد بوده و برای تلاش مستاجر در این راستا حرمت قائل شده است و نیز اینکه با اینکه مستاجر مالک عین نیست حتی اگر برای انتقال مورد اجاره بین موجر و مستاجر توافقی صورت نگرفته باشد و قرارداد ساکت باشد مستاجر حق دارد بین یکی از دو راه پرداخت حق مالکانه به موجر رضایت او را برای انتقال فوراً بگیرد یا با صرف زمان حدودا شش ماهه از طریق درخواست تجویز انتقال منافع از دادگاه حقوقی محل وقوع ملک بدون پرداخت هیچ وجهی به مالک حکم اجازه انتقال مورد اجاره را بگیرد و پس از آن حقوق کسبی خود را به هر شخصی که صلاح بداند و البته با همان شغل قبلی منتقل نماید.
متن لایحه اجازه انتقال مورد اجاره توسط مستاجر محل کسب
بسمه تعالی
ریاست محترم شعبه ۲۴ دادگاه عمومی حقوقی تهران
با سلام
احتراما اینجانب مینا کاویانی به وکالت از خواهان پرونده کلاسه فوق با موضوع تجویز انتقال منافع شش دانگ حق کسب و پیشه و تجارت یک واحد آپارتمان تجاری موضوع ماده ۱۹ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ مراتب زیر را به استحضار می رسانم:
مستندا به مدارک ابرازی از جمله سند رسمی صلح سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت میان موکل و مستاجر قبلی (مالک حق کسب و پیشه و تجارت) و نیز سند رسمی اجاره میان موکل و مالکین عین مورد اجاره ، موکل مالک شش دانگ حق کسب و پیشه و تجارت یک واحد آپارتمان تجاری و اداری در پاساژ …. به نشانی و مشخصات مندرج در دادخواست می باشد.
در پی تصمیم موکل مبنی بر انتقال سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت خود، خواندگان اعلام نمودند حاضر هستند با پرداخت حق کسب و پیشه موکل به همان قیمتی که موکل چندین سال قبل خریداری نموده بود، حق کسب و پیشه وی را از وی خریداری نمایند و در غیر اینصورت اجازه انتقال حق کسب و پیشه به غیر را به موکل نمی دهند. فلذا با موکل جهت انتقال حق وی توافق ننمودند.
۳- این قسمت از لایحه به جهت حفظ اسرار موکل حذف شده است.
۴- این قسمت از لایحه به جهت حفظ اسرار موکل حذف شده است.
۵- این قسمت از لایحه به جهت حفظ اسرار موکل حذف شده است.
نمونه رای دادگاه تجدیدنظر در خصوص مورد مشابه تجویز انتقال منافع
خواسته: در دعوی اجازه انتقال به غیر، با فرض آمادگی مؤجر بر اساس حق اولویت مبنی بر پرداخت حق کسب یا پیشه یا تجارت دعوی دگرگون میشود.
متن رأی دادگاه اجازه انتقال منافع
درخصوص تجدیدنظرخواهی آقای محمدجعفر…. به وکالت از طرف منوچهر…. از رأی شماره … در تاریخ ۲۳/۱۲/۸۰ شعبه یک دادگاه عمومی تهران که به موجب آن ورثه مرحوم حمید…. (مستأجر محل موضوع سند اجاره شماره …. در تاریخ ۴/۵/۷۸ دفترخانه شماره .. تهران) اجازه یافتهاند عین مستأجره را به غیر منتقل کنند.
نخست به عنوان مقدمه لازم به ذکر است که دعوای حاضر با دیگر دعاوی مربوط به روابط مؤجر و مستأجر متفاوت است و جنبه استثنائی دارد به این معنی که موضوع دعوا اجازه انتقال به غیر است که در صورت قبول بدون اینکه قابل صدور اجراییه باشد مستأجر شش ماه اختیار دارد و در واقع قانونگذار این مدت را به عنوان ضمانت اجرا تعیین کرده است.
از طرف دیگر طبق پاراگراف دوم ماده ۱۹ قانون روابط مؤجر و مستأجر مالک در انتقال حق کسب و پیشه مستأجر نسبت به دیگران احق و اولی است؛ به این معنی که اگر مستأجر قصد انتقال به غیر داشته باشد مالک میتواند در ازای تخلیه حق کسب و پیشه مستأجر را بپردازد. بنابراین، هنگامی که مستأجر از دادگاه تقاضای اجازه انتقال به غیر میکند اگر مالک براساس حق اولویت خود اعلام آمادگی به پرداخت حق کسب و پیشه کند دعوا دگرگون و تبدیل به نوع خاص دعوای تخلیه میگردد که مبتنی بر تراضی است و دومین شرط نقش دادگاه بیشتر به هماهنگ کننده و تنظیم کننده حقوق طرفین و فراهم کننده موجبات مبادله و قطع ارتباط حقوقی طرفین تبدیل میشود و در واقع رأیی که دادگاه صادر میکند بر پایه تراضی استوار خواهد بود.
با توجه به مقدمه مذکور و با توجه به اینکه در دادرسی نخستین مالک برای پرداخت حق کسب و پیشه اعلام آمادگی نکرده است رأی نخستین علیالاصول در موقع خود به درستی صادر شده، ولی چون دادرسی اصولاً دو مرحلهای است و تجدیدنظرخواه در این مرحله برای پرداخت حق کسب و پیشه اعلام آمادگی کرده است و هیأت کارشناسان نیز حق کسب و پیشه را هشتصد و پنجاه میلیون ریال تعیین کردهاند دادگاه ضمن تأیید رأی نخستین با استفاده از ملاک مواد ۲۷ و ۲۸ قانون روابط مؤجر و مستأجر اجرای رأی نخستین را مدت سه ماه معلق میکند و مقرر میدارد تجدیدنظرخواه ظرف سه ماه از تاریخ ابلاغ رأی مبلغ هشتصد و پنجاه میلیون ریال حق کسب و پیشه را به منظور پرداخت به تجدیدنظر خواندگان در صندوق دادگستری ایداع کند و مستأجرین نیز ظرف ده روز پس از ایداع عین مستأجره را تخلیه و به مالک تسلیم نمایند.
درصورتی که مالک در مهلت مقرر حق کسب و پیشه را ایداع ننماید حق او ساقط است و مستأجرین میتوانند براساس رأی نخستین اقدام کنند و در صورتی که مستأجرین با وجود ایداع حق کسب و پیشه در مهلت مقرر عین مستأجره را تخلیه نکنند مالک حق صدور اجراییه برای تخلیه خواهد داشت. تقاضای آقای وکیل تجدیدنظرخواه مبنی بر تهاتر مطالبات موکلش از مستأجرین در این مرحله قابل رسیدگی نیست.
