زمینی را که هزار متر بوده بصورت مجزا از دو نفر خریداری کردم که یکی از فروشنده به خارج از کشور رفته و تاکنون دسترسی به ایشان ندارم .سال ۹۶ ستاد فرمان اجرای امام نسبت به تصاحب این زمین اقدام و در مدت بسیار کمی سند تک برگ گرفته و بلافاصله اقدام به فروش کرده .در صورتی که مالک این زمین نه ممنوع معامله بوده و نه جز افرادی بوده که ساواکی یا وابسته به دربار و غیره باشه زمین دارای دو سند سه دانگ پانصد متری هستش که سه دانگ دیگر بنام بنده وکالت زده شده و هر دو قطعه در تصرف بنده میباشد. با توجه به اینکه بنده سال ۶۲ سه دانگ دوم را خریداری کردم و اصل سند مادر ملک هم دست بنده هستش میتونم برای پس گرفتن زمین از فرمان امام شکایت مطرح کنم تحت چه عنوانی آیا انتقال مال غیر شامل حال این موضوع میشود یا خیر ؟ با سپاس
پاسخ – دلایل تملک اموال و روش دفاع و برخورد – ستاد اجرایی فرمان امام
مطابق با اصل ۴۷ قانون اساسی، قانونگذار مالکیتی را که از راه مشروع بدست آمده باشد محترم شمرده است و ضوابط تعیین آن را به قوانین و مقررات سپرده است.
یکی از مهمترین مواردی که افراد جامعه برای اثبات مالکیت خود به خصوص نسبت به اموال غیرمنقول نیازمند می باشند، سند مالکیت است.
به طور کلی در ماده ۱۲۸۴ قانون مدنی، مقنن به تعریف سند پرداخته است، در این ماده گفته شده است که هر نوشته ای که قابلیت استناد در اثبات دعوا یا دفاع را داشته باشد، سند نامیده می شود.
با توجه و بررسی ماده ۱۲۸۶ قانون مدنی، قانونگذار سند را به دو نوع رسمی و عادی تقسیم بندی نموده است. مقنن در ماده ۱۲۸۷ قانون اخیرالذکر چند ویژگی مهم را برای اسناد رسمی در نظر گرفته است.
در خصوص ویژگی اول باید توجه داشت که یک سند رسمی می بایست حتما توسط مامورین رسمی تنظیم شده باشد در غیراین صورت سند رسمی محسوب نمی شود.
در خصوص ویژگی دیگر می بایست به این موضوع اشاره نمود که سند می بایست حتما طبق قوانین و مقررات تنظیم شده باشد و موارد شکلی و تشریفات قانونی در نحوه تنظیم آن اعمال شده باشد.
در خصوص تعریف سند عادی نیز با توجه به ماده ۱۲۸۹ قانون مدنی می توان به این نکته پی برد که هر سندی که ویژگی های ذکر شده در ماده ۱۲۸۷ (قانون مدنی) را دارا نباشد سند عادی محسوب می گردد.
با توجه به ماده ۲۱ قانون ثبت می توان سند مالکیت را دلیل مالکیت نامید و همچنین باید به این نکته توجه داشت که سند می بایست توسط اداره ثبت اسناد و املاک صادر شده باشد.
به طور کلی می توان گفت که اصل بر اعتبار و صحت اسناد مالکیت می باشد ولی در برخی موارد اوضاع و احوالی پیش می آید که به اعتبار این اسناد خدشه وارد می شود و حتی نیاز است که سند مالکیت توسط مراجع و نهاد های دارای صلاحیت، اصلاح و یا حتی ابطال گردد. در این خصوص می توان به مواردی همچون مالکیت معارض، ثبت ملک بدون رعایت تشریفات شکلی و قانونی، بحث مربوط به ثبت موارد ذکر شده در اصل ۴۹ قانون اساسی، صدور سند مالکیت به اشتباه و…. اشاره نمود.
حال باید توجه داشت که در برخی مواقع، اصلاح و ابطال توسط مرجعی به جز دادگاه صورت می پذیرد. در این خصوص می توان به موارد زیر اشاره نمود:
مورد اول اینکه هنگامی که شخصی دارای سند مالکیت معارض باشد و در مهلت قانونی ۲ ماهه پس از دریافت اخطاریه اداره ثبت به دادگاه صالح مراجعه نکند اداره ثبت می تواند هنگامی که طرف مقابل از دادگاه صالح گواهی عدم تقدیم دادخواست دریافت نمود، خود راسا سند مالکیت معارض را ابطال نماید و نیازی به حکم دادگاه در این خصوص نمی باشد.
در خصوص مورد بعدی می توان به اختیارات و صلاحیتی که قانونگذار در ماده ۲۵ قانون ثبت برای هیئت نظارت در خصوص اصلاح و یا ابطال سند مالکیت در نظر گرفته است اشاره نمود. در ماده فوق الذکر به مواردی همچون اشتباه نویسنده در سند مالکیت، مغایرت سند مالکیت با حکم نهایی دادگاه و … اشاره شده است.
مورد بعدی هنگامی رخ می دهد که بعدا مشخص شود ملکی که دارای مساحت معینی بوده است دارای اضافه بنا می باشد و در این خصوص اداره ثبت می تواند راسا بدون آن که نیازی به حکم دادگاه باشد نسبت به اصلاح سند مالکیت اقدام نماید.
باید به این نکته توجه داشت که در برخی موارد اصلاح و یا ابطال سند توسط اداره ثبت ممکن نمی باشد و در این زمینه نیاز به حکم دادگاه است. در این خصوص موارد مختلفی ذکر شده است. مهمترین مورد هنگامی رخ می دهد که ملکی برخلاف اصول و مقررات قانونی به ثبت رسیده باشد، در این صورت شخص ذینفع می تواند با مراجعه به دادگاه صالح تقاضای ابطال سند را داشته باشد.
مورد بعدی هنگامی است که در اسناد مالکیت تعارض وجود داشته باشد و قانونگذار برای فرد دارای سند مالکیت معارض، مهلت ۲ ماهه مقرر کرده است.
در خصوص مورد آخر نیز می توان اشاره کرد که اگر در عملیات مقدماتی ثبت اشتباهی رخ داده باشد و همچنین این اشتباه مخل حقوق دیگر افراد جامعه باشد، در این خصوص با توجه به اصل ۴۰ قانون اساسی، قانونگذار امکان مراجعه افراد ذینفع را به دادگاه صالح در نظر گرفته است.
در خصوص ستاد اجرایی فرمان امام مطالب بسیاری وجود دارد، به صورت کلی می توان اشاره نمود که فلسفه وجودی این نهاد به اصل ۴۹ قانون اساسی بر می گردد و در مواردی که در اصل یاد شده اشاره شده است، این نهاد قانونی اموال را با توجه به صلاحیتی که قانونگذار به آن داده است به ملکیت خود یا نهاد های حکومتی دیگر در می آورد و در راه اهدافی که قانونگذار برای رسیدن به آن ها مشخص نموده است مصرف می کند.
ممکن است در برخی مواقع، ستاد یاد شده اقداماتی همچون تصاحب ملکی که دارای مالک قانونی و شرعی می باشد انجام دهد و حتی نسبت به فروش آن اقدام نماید. اولین سوالی که به ذهن می رسد این است که مرجع قانونی و دارای صلاحیت برای شکایت از اقدامات ستاد اجرایی فرمان امام کدام است؟
با بررسی اصول ۱۷۰ و ۱۷۳ قانون اساسی ممکن است این مفهوم به ذهن برسد که دیوان عدالت اداری نهاد و مرجع قانونی رسیدگی کننده به تصمیمات و اقدامات ستاد اجرایی فرمان امام می باشد.
باید به این نکته توجه داشت که دیوان عدالت اداری در این زمینه دارای محدودیت می باشد.
مواردی که دیوان با توجه به رویه قضایی داراست شامل مواردی همچون رسیدگی به شکایات استخدامی کارکنان ستاد و تصمیمات و مصوباتی می باشد که حقوق افراد جامعه را به صورت کلی تضییع کرده باشد و مواردی از جمله تصاحب ملک شخصی که مربوط به یک شخص واحد می باشد در حوزه صلاحیت شعب دیوان عدالت اداری قرار نمی گیرد و در این زمینه نیاز است به دادگاه حقوقی مراجعه شود که سند در آن محل تنظیم گشته است.
پاسخ به پرسش مخاطب در خصوص ابطال سند و اقدامات ستاد اجرایی فرمان امام
♦ در خصوص پاسخ به این سوال باید اشاره داشت که در ابتدا شما باید دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی دهید. باید توجه داشته باشید که اگر فرد فروشنده فوت کرده باشد باید پس از صدور گواهی انحصار وراثت به طرفیت تمامی وراث دادخواست یاد شده را بدهید.
♦ پس از ارائه ادله و مستندات قانونی لازم، در صورتی که دادگاه به نفع شما رای صادر نمود می بایست در دادخواست بعدی از دادگاه صالح تقاضای ابطال سندی که به واسطه فروش ملکی که توسط ستاد اجرایی فرمان امام تصاحب گشته بود صادر شده است را داشته باشید.
مستندات قانونی – ابطال سند
اصل ۳۴ قانون اساسی
دادخواهی حق مسلم هر فرد است و هر کس میتواند به منظور دادخواهی به دادگاههای صالح رجوع نماید. همه افراد ملت حق دارند این گونه دادگاهها را در دسترس داشته باشند و هیچکس را نمیتوان از دادگاهی که به موجب قانون حق مراجعه به آن را دارد منع کرد.
اصل ۴۷ قانون اساسی
مالکیت شخصی که از راه مشروع باشد محترم است. ضوابط آن را قانون معین میکند.
اصل ۴۹ قانون اساسی
دولت موظف است ثروتهای ناشی از ربا، غصب، رشوه، اختلاس، سرقت، قمار، سوء استفاده از موقوفات، سوء استفاده از مقاطعهکاریها و معاملات دولتی، فروش زمینهای موات و مباحات اصلی، دایر کردن اماکن فساد و سایر موارد غیرمشروع را گرفته و به صاحب حق رد کند و در صورت معلوم نبودن او به بیتالمال بدهد. این حکم باید با رسیدگی و تحقیق و ثبوت شرعی به وسیله دولت اجرا شود.
اصل ۱۷۳ قانون اساسی
به منظور رسیدگی به شکایات، تظلمات و اعتراضات مردم نسبت به مامورین یا واحدها با آییننامههای دولتی و احقاق حقوق آنها، دیوانی به نام «دیوان عدالت اداری» زیر نظر رئیس قوه قضاییه تاسیس میگردد. حدود اختیارات و نحوه عمل این دیوان را قانون تعیین میکند.
ماده ۱۲۸۴ قانون مدنی
سند عبارت است از هر نوشته که در مقام دعوی یا دفاع قابل استناد باشد.
ماده ۱۲۸۶ قانون مدنی
سند بر دو نوع است: رسمی و عادی.
ماده ۱۲۸۷ قانون مدنی
اسنادی که در اداره ثبت اسناد و املاک و یا دفتر اسناد رسمی یا در نزد سایر مامورین رسمی در حدود صلاحیت آنها و بر طبق مقررات قانونی تنظیم شده باشند رسمی است.
ماده ۱۲۸۸ قانون مدنی
مفاد سند در صورتی معتبر است که مخالف قوانین نباشد.
ماده ۱۲۸۹ قانون مدنی
غیر از اسناد مذکوره در ماده ۱۲۸۷ سایر اسناد عادی است.
ماده ۲۱ قانون ثبت
پس از اتمام عملیات مقدماتی ثبت، ملک در دفتر املاک ثبت شده و سند مالکیت مطابق ثبت دفتر املاک داده میشود.
ماده ۲۲ قانون ثبت
همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده و یا کسی که ملک مزبور به او منتقل گردیده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده یا اینکه ملک مزبور از مالک رسمی ارثاً به او رسیده باشد مالک خواهد شناخت.
در مورد ارث هم ملک وقتی در دفتر املاک به اسم وارث ثبت میشود که وراثت و انحصار آنها محرز و در سهمالارث بین آنها توافق بوده و یا در صورت اختلاف، حکم نهایی در آن باب صادر شده باشد.
تبصره – حکم نهایی عبارت از حکمی است که به واسطهٔ طی مراحل قانونی و یا به واسطهٔ انقضای مدت اعتراض و استیناف و تمیز دعوایی که حکم در آن موضوع صادر شده از دعاوی مختومه محسوب شود.
