حق کسب و پیشه و سرقفلی هر دو از جمله حقوق مادی، اعتباری و غیر عینی هستند ولی در عین این شباهت این حقوق فرق و تفاوت هایی با هم دارند و متاسفانه در بسیاری موارد و مواقع با هم خلط و اشتباه شده و به جای هم به کار برده می شوند.در ادامه تلاش میشود به مهم ترین تفاوت ها و آثار تشخیص این حقوق اشاره شود.
تفاوت حق کسب و پیشه با سرقفلی
سرقفلی اصطلاحی است عرفی که قوانین مدونی بر آن حاکمیت میکند، البته بسیاری از افراد حق کسب و پیشه را با سرقفلی و قواعد آن اشتباه میکنند.
گاهی تناقضاتی در تعاریف عرف از این دو اصطلاح و موارد مدون در قوانین ما وجود دارد که باعث به اشتباه افتادن موجر و مستاجر و حتی خسارت آنها میشود.
حق کسب و پیشه و تجارت که پدیدهای است اقتباس شده از حقوق غربی عبارت است از مالی که به محض تصرف مورد اجاره، ایجاد آن برای مستاجر آغاز میشود و افزایش میزان این حق از نظر ریالی با ادامه اجاره استمرار مییابد و ایجاد این حق ارتباطی به اینکه مستاجر در آغاز اجاره غیر از اجور (اجاره بها) وجهی به موجر داده یا نداده باشد ندارد. البته اگر چنین وجهی پرداخت شده باشد در میزان حق کسب و پیشه و تجارت تاثیر خواهد داشت و در اجاره بهای سایر عوامل موثر نظیر مدت اجاره، نوع کسب و پیشه، شروطی که به نفع مستاجر در اجاره گنجانده شده و مبلغ اجاره قرار خواهد گرفت.
سرقفلی عبارت است از وجه یا چیزی که داوطلب اجاره به صاحب ملک میدهد تا صاحب ملک، ملک خالی خود را به او اجاره دهد، این وجه چیزی جدا از اجاره بها است و پرداخت آن اختیاری است و منظور از اختیاری این است که ممکن است موجری بدون دریافت سرقفلی ملک خالی تجاری خود را به مستاجری اجاره دهد، البته از سال ۱۳۷۶ به بعد، این عدم دریافت سرقفلی باعث شده که مستاجر هم در پایان مدت اجاره نتواند از موجر مطالبه سرقفلی کند. حال آنکه پیش از سال ۱۳۷۶ حق کسب و پیشه و تجارت به هر حال برای مستاجر محل کسب ایجاد میشد، حتی اگر سرقفلی نداده بود.
قاعدهای در بازار مرسوم است مبنی بر اینکه مستاجری که چند سال در محلی کاسب است و کار میکند، در صورتی که موجر تخلیه ملک خود را تقاضا کند مستأجر میگوید من اینجا «سرقفلی دارم» در این مورد باید بین محلهایی که پیش از مهرماه ۱۳۷۶ برای کسب و کار اجاره داده شده و محلهایی که بعد از این تاریخ به اجاره واگذار شده تفاوت قائل شد. محلهایی که پیش از ۱۳۷۶ برای کسب و کار و اجاره واگذار شده است حتی اگر پروانه و پایان کار محل تجاری نباشد یعنی حتی محل مسکونی که برای کار اجاره داده شده مشمول حق کسب و پیشه و تجارت خواهد بود و مستاجر در صورتی که موجبی برای تخلیه وجود داشته باشد مستحق دریافت حق کسب و پیشه خواهد بود حتی اگر وجهی به عنوان سرقفلی در ابتدای عقد اجاره به موجر نپرداخته باشد.
البته برخی تخلفات مستاجر میتواند حسب مورد حق کسب و پیشه و تجارت یا نصف آن را از بین ببرد. نتیجه این که فردی که پیش از مهرماه ۱۳۷۶ مستاجر محل کسب و پیشه باشد، میتواند به رغم انقضاء مدت اجاره از تخلیه ملک خودداری و مطالبه سرقفلی کند، که البته آنچه مطالبه میکند حق کسب و پیشه و تجارت است. اما از مهرماه ۱۳۷۶ به بعد اولا فقط محلی را که پروانه و پایان کار آن تجاری باشد میتوان به عنوان محل کار و کسب اجاره داد، ثانیا مستاجر وقتی میتواند مطالبه سرقفلی کند که در ابتدای اجاره پولی به این عنوان به موجر پرداخته باشد.در این حالت موجر پس از انقضاء مدت اجاره درقبال تخلیه و تحویل ملک باید حق سرقفلی مستاجر را به نرخ روز به او بپردازد.البته توجه داشته باشید در اجارههای مشمول قانون ۱۳۵۶ انقضاء مدت به تنهایی موجب تخلیه نیست اما در اجارههای محل کسب بعد از ۱۳۷۶ با انقضاء مدت باید ملک تخلیه شود مگر اینکه خلاف این موضوع ضمن عقد شرط شده باشد.
دریافت سرقفلی اجباری نیست بنابراین موجر میتواند ملک خود را بدون دریافت سرقفلی و با تصریح به اینکه سرقفلی دریافت نشده است با اجاره بهای ماهانه بیشتری برای مدت محدود و کوتاه اجاره بدهد و در راس موعد مقرر نیز بدون دردسر تخلیه کند.البته در این حالت باید مالیات اجاره بهای سنگین را هم به دولت بپردازد. راه حل دیگر این است که موجر محل تجاری ملک خود را بدون دریافت وجهی به صورت سرقفلی اجاره بدهد و به جای سرقفلی همانند مورد محلهای مسکونی وجهی تحت عنوان ودیعه یا قرضالحسنه از مستاجر دریافت و در اجاره نامه شرط کند که در موقع تخلیه همین وجه به مستاجر مسترد شود.
توضیح اینکه قانونگذار دریافت ودیعه قرضالحسنه را از مستاجر محل کسب منع نکرده است و اصل اباحه آن است و در این حالت موجبی برای بازپرداخت به قیمت روز نخواهد داشت.
در قانون سال ۱۳۵۶ مستاجری، حق انتقال ملک به غیر را دارد که این حق کتبا به او داده شده باشد یعنی سکوت اجارهنامه به این مفهوم است که مستاجر چنین حقی را ندارد (برخلاف اصل مندرج در قانون مدنی قانون سال ۱۳۳۹ که عینا در قانون سال ۱۳۷۶ هم آمده است.
تعریف سرقفلی چیست و با پول پیش و مبلغ رهن و قرض الحسنه چه فرقی دارد؟
سرقفلی عبارت است از مالی که مستاجر ملک تجاری همزمان با شروع اجاره تحت همین عنوان به موجر و مالک پرداخت می نماید.ولی پول پیش یا مبلغ رهن و قرض الحسنه در واقع جزئی از اجاره بها است و طبیعتاً در پایان اجاره عیناً به مستاجر عودت داده می شود.
تعریف حق کسب و پیشه چیست؟
حق کسب و پیشه عبارت است از حاصل عمل و تصرف و رونق و شهرت تجارتی که بواسطه حضور و کسب و کار مستاجر در ملک ایجاد می شود و فقط در مورد قراردادهای اجاره مشمول قانون سال ۵۶ قابل مطالبه است.
آیا سرقفلی و حق کسب، پیشه و تجارت دو عنوان مشابه و مترادف هستند یا متفاوت؟
در عین تشابه این دو مفهوم قطعاً و یقیناً با هم متفاوت هستند ولی متاسفانه از سوی بسیاری از قضات و کارشناسان رسمی دادگستری که مسئول قیمت گذاری و تعیین میزان ارزش این اموال می شوند متاسفانه این تفاوت نادیده گرفته شده و آثار آن رعایت نمی شود.
نحوه محاسبه میزان سرقفلی و حق کسب، پیشه و تجارت چگونه است؟
در این خصوص توصیه می شود به مقاله ای مفید و کاربردی تحت عنوان ((روش محاسبه و تعیین میزان حق کسب و پیشه و سرقفلی)) در سایت دادگران مراجعه نمایید.البته می توانید با جستجوی این عبارت در سایت گوگل به مقالات دقیق و مفصل در این خصوص دست پیدا کنید.
