من یک قطعه زمین به متراژ ۱۲۶متر از یک پلاک بزرگ زمین رو به شخص دیگری فروختم الان بعد از حدود ۲۰ سال ،خریدار تماس گرفت و گفت برای اخذ سند رفته ام و سازمان اسناد گفته که الباقی زمین مالک اصلی که به شما فروخته در سند اصلی ۱۰۰متر بوده و ۱۲۶متر زمین نداشته و برای ۱۰۰متر آن سند صادر میکنند درحالی که این زمین ۱۲۶متری ساخته شده است حال خریدار از من میخواهد که ۱۲۶متر به نام او سند بزنم درحالی که من هم از مالک قبلی با قولنامه ۱۲۶متر خریدم و با قولنامه فروختم و اختلاف در متراژ زمین بعد از وقوع معامله از قبل وجود داشته. حال تکلیف من چیست؟
پاسخ – اگر بعد از قولنامه مشخص شود متراژ زمین کمتر است چه باید کرد؟
در رابطه با تاثیر کمتر شدن متراژ زمین بعد از وقوع معامله باید گفت اختلاف متراژ در یک ملک زمانی به وجود می آید که مساحت تعیین شده ی ملک در مبایعه نامه یا قولنامه برابر با مساحت واقعی ملک نباشد.
اختلاف متراژ اعم است از کمبودن متراژ یا زیاد بودن متراژ ملک.
اختلاف متراژ از آنجایی حائز اهمیت می باشد که طرفین در هنگام معامله با توجه به مساحت ملک ثمن معامله را تعیین می نمایند. بنابراین کمبود متراژ ملک موجب ضرر خریدار و زیاد بودن متراژ یا مساحت ملک به ضرر فروشنده تمام می شود.
ماده ۳۸۵ قانون مدنی در خصوص اختلاف متراژ ملک بیان می دارد اگر مبیع از قبیل خانه یا فرش باشد که تجزیه آن بدون ضرر ممکن نمیشود و به شرط بودن مقدار معین فروخته شده ولی در حین تسلیم کمتر یا بیشتر در آید در صورت اولی مشتری و در صورت دوم بایع حق فسخ خواهد داشت.
لازم به ذکر است که اعطای حق فسخ توسط قانونگذار مانع از توافق طرفین مبنی بر جبران ضرر ناشی از اختلاف متراژ نخواهد بود. برای نمونه، بعد از آگاهی از اختلاف متراژ طرفی که متضرر گردیده است می تواند درخواست تفاوت قیمت نماید و بدین صورت با جبران ضرر از حق فسخ خود استفاده ننماید. ماده ۳۵۵ قانون مدنی در این باره مقرر می دارد اگر ملکی به شرط داشتن مساحت معین فروخته شده باشد و بعد معلوم شود که کمتر از آن مقدار است، مشتری حق فسخ معامله را خواهد داشت و اگر معلوم شود که بیشتر است بایع میتواند آن را فسخ کند مگر این که در هر دو صورت طرفین به محاسبه زیاده با نقیصه تراضی نمایند.
بر اساس ماده ۳۸۴ قانون مدنی نیز چنانچه مبیع به مقدار معین فروخته شده باشد، اگر کمتر از میزان شرط شده که همان شرط صفت است باشد، خریدار حق دارد بیع را نسبت به بقیه آن نیز فسخ نماید (خیار تبعض صفقه) و یا اینکه از عوض به میزان کسری بکاهد.
در صورتی هم که مبیع زیادتر باشد برابر قسمت انتهایی همین ماده، زیاده مال بایع است. لازم به ذکر است که حکم این ماده در خصوص مبیع تجزیه پذیر است و در حالتی که مبیع قابل تجزیه نباشد خریدار تنها حق فسخ داشته و زیاده به بایع تعلق نخواهد گرفت.
نحوه فسخ معامله به موجب اختلاف متراژ بدین گونه است که طرف متضرر با ارسال اظهارنامه طرف مقابل را مطلع نموده و در صورت عدم انجام اقدامات لازم برای فسخ توسط مخاطب، شخص می تواند با مراجعه به دادگاه طرح دعوای تایید فسخ نماید.
دادگاه صالح به رسیدگی به اختلاف متراژ دادگاه محل وقوع ملک می باشد.
رأی صادره از دادگاه در خصوص فسخ قرارداد به موجب اختلاف متراژ اعلانی بوده و نیاز به صدور اجراییه ندارد.
ماده ۱۴۹ قانون ثبت جهت اصلاح سند راه حل شکلی ارائه نموده است. نسبت به ملکی که با مساحت معین مورد معامله قرار گرفته باشد و بعداً معلوم شود اضافه مساحت دارد ذینفع میتواند قیمت اضافی را بر اساس ارزش مندرج در اولین سند انتقال و سایر هزینههای قانونی معامله به صندوق ثبت تودیع و تقاضای اصلاح سند خود را بنماید.
لازم به ذکر است که اصلاح سند موضوع ماده ۱۴۹ قانون ثبت به دو شرط قابل تحقق است:
۱- در صورتی که اضافه مساحت در محدوده سند مالکیت بوده باشد
۲- در صورتی که به ملک مجاورین تجاوز نشده باشد
شرایط ایجاد حق فسخ برای بایع در اثر اختلاف متراژ
۱- تجزیه ی ملک موجب ضرر شود: منظور از ضرر در این ماده تأثیری است که تجریه ی مللک بر ارزش آن خواهد گذاشت. بنابراین، برای آنکه اختلاف متراژ موجب حق فسخ گردد باید تقسیم ملک باعث کاهش یا از بین رفتن ارزش آن شود
۲- ملک به شرط بودن مقدار معین فروخته شود: این مقدار معین هم می تواند در مبایعه نامه یا قولنامه ذکر شده و در توافقات شفاهی محقق گردد
۳- کاهش یا افزایش متراژ باید در حین تسلیم باشد: بدین معنا که اگر در هنگام معامله این کاهش یا افزایش وجود داشته اما هنگام تسلیم ملک به نحوی جبران گردد، دیگر موجبی برای حق فسخ نخواهد بود
۴- طرف متضرر اطلاعی از کم بودن یا زیاد بودن مساحت نداشته باشد
۵- کمتر بودن مساحت از میزان توافق شده برای خریدار حق فسخ بوجود می آورد و بیشتر بودن مساحت از میزان توافق شده موجب تحقق حق فسخ برای فروشنده خواهد شد.
پاسخ به پرسش مخاطب در خصوص تاثیر کمتر شدن متراژ زمین بعد از وقوع معامله
♦ در پاسخ به پرسشی که در خصوص تاثیر کمتر شدن متراژ زمین بعد از وقوع معامله طرح نمودید باید گفت اینکه خریدار متوجه کسری متراژ شده است برای او موجب حق فسخ عقد می گردد. البته او می تواند به تفاوت قیمت رضایت داده و ملک را با همین میزان مساحت قبول نماید. بنابراین در هیچ صورتی مشتری حق اجبار و الزام شما به سند زدن ۱۲۶ متر را ندارد.
♦ لازم به ذکر است که شما می توانید هرگونه ضرری را که از این بابت متحمل شده اید، همچنین ثمن معامله را نسبت به میزان کسری، از فروشنده ای که ملک را از او خریداری نمودید طلب نمایید. بهتر است در این رابطه از مشورت و همکاری وکیل استفاده نمایید.
مستندات قانونی – اختلاف متراژ زمین
ماده ۳۵۵ قانون مدنی
اگر ملکی به شرط داشتن مساحت معین فروخته شده باشد و بعد معلوم شود که کمتر از آن مقدار است و مشتری حق فسخ معامله را خواهد داشت و اگر معلوم شود که بیشتر است بایع میتواند آن را فسخ کند مگر این که در هر دو صورت طرفین به محاسبه زیاده با نقیصه تراضی نمایند.
ماده ۳۸۴ قانون مدنی
هر گاه در حال معامله مبیع از حیث مقدار معین بوده و در وقت تسلیم کمتر از آن مقدار در آید مشتری حق دارد که بیع را فسخ کند یا قیمت موجود را با تادیه حصهای از ثمن به نسبت موجود قبول نماید و اگر مبیع زیاده از مقدار معین باشد زیاده مال بایع است.
ماده ۳۸۵ قانون مدنی
اگر مبیع از قبیل خانه یا فرش باشد که تجزیه آن بدون ضرر ممکن نمیشود و به شرط بودن مقدار معین فروخته شده ولی در حین تسلیم کمتر یا بیشتر در آید در صورت اولی مشتری و در صورت دوم بایع حق فسخ خواهد داشت.
ماده ۱۴۹ قانون ثبت اسناد و املاک
نسبت به ملکی که با مساحت معین مورد معامله قرار گرفته باشد و بعداً معلوم شود اضافه مساحت دارد ذینفع میتواند قیمت اضافی را بر اساس ارزش مندرج در اولین سند انتقال و سایر هزینههای قانونی معامله به صندوق ثبت تودیع و تقاضای اصلاح سند خود را بنماید.
در صورتی که اضافه مساحت در محدوده سند مالکیت بوده و به مجاورین تجاوزی نشده و در عین حال بین مالک و خریدار نسبت به اضافه مذکور قراری داده نشده باشد، اداره ثبت، سند را اصلاح و به ذینفع اخطار مینماید تا وجه تودیعی را از صندوق ثبت دریافت دارد. عدم مراجعه فروشنده برای دریافت وجه در مدتی زاید بر ده سال از تاریخ اصلاح سند اعراض محسوب و وجه به حساب درآمد اختصاصی ثبت واریز میشود.
تبصره – در مواردی که تعیین ارزش اضافه مساحت میسر نباشد ارزش اضافه مساحت در زمان اولین معامله به وسیله ارزیاب ثبت معین خواهد شد.
